车位买卖法律常识：产权车位与使用权车位的区别及风险解析

一、车位能否买卖
白先生最近在沈阳某小区购买了一套二手房，却发现小区内的停车位基本售罄，只能停在小区周边，不仅出入不便，车辆安全也难以保障。因此，他萌生了购买其他业主停车位的想法。那么，车位是否可以买卖呢？一般来说，如果车位是有产权的，二手房购房者可以从卖方处直接购买；而如果是仅有使用权的车位，则不能进行买卖，只能通过租赁或转交的方式处理。如果卖家的车位使用合同已到期，购房者可以在物业交割时办理更名手续。有产权的车位拥有“车位本儿”，可以与房屋一同进行买卖交易。而使用权车位没有“车位本儿”，不能进行买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权的变更通常发生在物业交割过程中，涉及租赁合同的签署或转交（租赁期限一般不超过20年）。合同到期后，可办理更名手续，部分小区还可以直接续费使用。

二、哪些车位不能买卖
1. 小区的公共空地：这类车位的土地使用权属于全体业主，开发商无权出售。通常由业主大会授权业委会委托物业进行出租，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2. 无约定的地下车位：在房屋买卖合同中，开发商需明确说明地下车位的产权归属。若未注明产权单独转让，地下车位应归业主按份共有，其收益也应归业主。这部分收益一般由业委会委托物业公司收取，扣除管理成本后归入小区维修资金。
3. 已被公摊的地下车位：此类车位无法办理产权证，属于全体业主共有，严格来说是小区的配套设施。车位买卖合同不受法律保护，业主购买后仅获得使用权，无法进行产权转移。
4. 人防工程车位：部分地下车位属于人防工程，根据国家规定，这类车位禁止开发商销售。开发商的投资随着土地使用权的转移归全体业主所有，因此人防工程改建的车位收益也归全体业主共有。

三、购买无产权车位的风险
购买无产权车位存在较大风险。业主花费十几万元甚至更多与开发商签订的“车位买卖合同”，很多时候实际上只是长期租赁协议。一旦发生自然灾害等不可预见的情况，车位可能不再属于业主。此外，如果小区面临拆迁，没有产权登记的车位无法获得拆迁补偿。虽然开发商可能承诺可以自由转让使用权、价格自定，甚至提供免费变更登记服务，但缺乏权利凭证的车位交易始终存在法律风险，难以保障业主的合法权益。

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