房主卖房后不迁户口 买家诉至法院获赔7万违约金

房主卖房后不迁户口

刘先生从张先生处购买了一处房屋，双方约定张先生在房屋所有权转移后将户口迁出。但张先生不仅没有迁出户口，还将新生儿落户此处。刘先生于是将张先生起诉到法院，要求张先生按照约定迁户并支付违约金。

一审法院支持了刘先生的部分诉求，但刘先生不服法院认定的违约金数额，坚持要求法院判决张先生迁户，并上诉到北京一中院。近日，北京一中院二审判决变更了违约金数额，驳回了刘先生其他诉求。

2012年5月13日，刘先生以357万元的价格购买了张先生的房屋，并约定张先生在该房屋所有权转移之日起一定时间内迁户，如果没有按时把户口迁出则支付房屋总价5%的违约金；如果超过约定的日期，按日计算支付已付款万分之五的违约金。同年7月16日，刘先生取得房屋所有权证，但张先生却没有将户口迁出，还将刚出生的儿子落户至此。刘先生于是以张先生违约为由诉至法院，要求其按照合同约定迁户并赔偿违约金。

一审法院认为，张先生没有依约迁户，应承担违约责任，判决其支付刘先生10万元违约金。但因户口迁移问题不属法院处理民事纠纷的受案范围，驳回了刘先生的该项诉求。刘先生不服，上诉到北京一中院，他坚持认为张先生迁户是合同义务，法院应改判。另外，一审认定的违约金过低，应重新计算。

北京一中院经审理认为，户籍迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于法院受理民事诉讼的范围，故法院不支持刘先生关于张先生迁户的诉求。根据合同约定，张先生应在房屋所有权转移之日起790天内，即2014年9月14日前将户籍迁出，而他不仅没有迁出，还将儿子落户至此，其行为构成违约，应承担违约责任。

法院依据双方合同约定，对违约金的计算进行分段处理，酌减了2014年9月14日前没有迁户应支付房屋总价5%的违约金数额，酌定张先生应支付7万元违约金。在2014年9月14日之后，按日计已付款万分之五的持续性违约金，结合刘先生的实际损失和张先生的过错，确定张先生应以每天80元为标准，支付刘先生从2014年9月15日起到迁出户籍之日止的违约金。

卖房后必须迁出户口吗

按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，也会碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独的情形。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响买方的户口迁入工作。

户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制性的要求卖方将自己的户口迁出，如此看来卖方拒绝迁出户口的话，在法律的层面上来将并没有有效的措施可以解决，也没有办法强迫卖方将户口迁出。这是否就意味着卖家可以“为所欲为了”呢？现实情况并非如此，如果买方由于特殊需求，如孩子读书等，需要迁入户口并占用名额。那么不迁户口可能会影响买家的积极性，造成房屋出售困难。另外，即便卖方口头承诺可以将户口迁走，买方也会要求在买卖合同中增加相关条款。

明确了卖方户口是否一定要迁出以及迁出与否对买方影响如何，下面我们来探讨一下，有哪几个解决卖房时迁移户口的问题：

1、依据一般城市的规定户口从住房迁出的条件是先找到迁入的地方。如果买主的户口一时之间无法顺利迁出，可以先与买家商议并在合同中做出相应说明，买家给出一段时间的期限供卖方重新找到新的户口接收地。

2、先协调自己的亲朋好友，暂时记挂在他们的户上，需要户主去公安局帮忙做备案和相关手续。然而由于各地存在差异，卖房者可先行向准备要迁入户口的当地派出所问清楚怎么迁入，再到原户口所在地开迁出证明。

3，可以找有资格的中介机构、人才市场等暂时将户籍保存在他们那里，一般每月需要缴纳费用和押金等。

综上所述，买方是无法强制卖方将户口迁出的，但由于会对买家造成一定程度的影响，因此多数买家会在合同中将是否迁移户口作为买房子的前提条件。卖家迁户口可以通过三种方式，可根据实际情况进行选择。