揭秘独家房源背后利益链条：给房主加价中介获利

揭秘独家房源背后利益链条

2016年，中国二手房交易额约6.5万亿元，占住房交易总额的比例达到41%，比5年前提高了20个百分点。北京、上海、深圳的二手房交易额占比分别高达74%、72%、63%。南京、厦门、福州等热点二线城市的二手房交易额也均超过了新房。有分析人士判断，未来10年，由增量开发主导的新房市场趋于稳定，而基于二手房流通和房屋资产管理的存量房时代逐步来临。相应的，房产经纪机构，也就是俗称的房产中介，将会在交易市场上占据举足轻重的地位。

2017年以来，融创、万科等年销售额位居前十位、达千万级别的房企先后斥资数十亿元投资链家，将这家中国最大的房产中介推到聚光灯下。而融创、万科的行为也被认为是提前为存量房时代"卡位"。

几乎与此同时，今年3月开启的新一轮楼市调控中，加强二手房市场管控成为政策要义。包括链家在内的多家房产中介因为发布虚假广告、恶意编造散布谣言、捂盘惜售、哄抬房价等上了监管部门的"黑名单"。

对于链家来说，2017年可谓"冰火两重天"。尽管链家及其创始人左晖作风低调，但从投资方的公告、政府的处罚信息，以及合作方零散发布的消息中"抽丝剥茧"，还是可以看到，从新房销售、二手房交易，到房屋装修、租赁，再到刚刚剥离到体外的金融服务，链家已经俨然成为一个覆盖房产上下游多个环节的"帝国"。

链家目前覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人近15万人。2016年，其交易额超过1万亿元。融创中国(1918.HK)在公告中称链家为"以数据驱动的全价值链房产服务平台"。

链家最引以为傲的是其拥有业内最大的房源数据库，也即链家所称的"楼盘字典"。2017年4月，左晖透露，链家在10年前开始做"楼盘字典"，截至目前，有8000万套的住宅数据，覆盖30个城市，大约有11万个小区、60万栋楼、60万个户型。

这样庞大的门店、经纪人规模，特别是房源数据，令同行难以望其项背。与此同时，市场分析人士也担心，拥有行业如此霸主地位的链家会否形成垄断，违反《反不正当竞争法》，甚至被指间接助推了房价上涨。而在投资人眼中，这些资源更是演绎出令人垂涎的发展空间和市场价值。

融创中国则在公告中将投资逻辑表述为，"本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间，并且北京链家已经在该市场建立了绝对的优势。"

所谓"独家房源"指房主将房屋独家委托给某一家地产中介代理，其他中介无法获得此房源信息，其间若房主将房屋信息透露给其他中介，将被视为违约。从中介角度来看，此举是争夺房源的重要手段。在二手房市场，谁拥有更多房源谁就会占据主动;对房主来说，一旦中介承诺可以以高出市场价的价格卖出房屋，房主也乐见其成。

那么，中介是如何操作"独家房源"的?一位21世纪不动产工作人员告诉《中国经济周刊》记者，以链家为例，一旦签订"房屋独家代理协议"，经纪人会承诺以高于市场价或房主心理预期的价格将房屋售出。链家给房主5000元担保费，一旦房屋在规定时间内未能卖出，这5000元作为违约金交付房主，如果链家在规定时间内卖出房屋，房主将5000元返还链家。

支付中介费的条件

二手房中介服务费用是由房地产中介服务机构按收费标准统一收取,并且要开,依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度,中介服务机构应该在其经营场所或者交费地点的醒目位置公布它的收费项目、计费方法、服务内容和收费标准等等。

1、不要让中介公司代理两方。在进行二手房交易的时候,要尽量让中介公司只代理一方,这样才能真正保证委托方的利益。

2、好是三方见面,交易要透明化。因为房屋买卖其实十分复杂,所以在交易之前三方都应该有所沟通。

3、查看相关证件,以防房源是假的,这个是很很重要的,不然到时候会钱房两空,这样的话就得不偿失了。

二手房中介费的收取,一般都是按照这个标准来进行的。值得提醒的是,中介费是第三方收取的,也就是房屋中介公司,不要向房东支付。而且中介费都是一次性收取。