揭秘独家房源背后的中介利益链：如何操作与风险防范

**独家房源背后的利益链条**

2016年，中国二手房交易额约为6.5万亿元，占整体住房交易总额的41%，较五年前提升了20个百分点。其中，北京、上海、深圳的二手房交易占比分别高达74%、72%和63%，而南京、厦门、福州等热点二线城市的二手房交易额也已超过新房市场。有分析指出，未来十年，随着新房市场逐渐趋于稳定，基于二手房流通和房屋资产管理的存量房时代将逐步到来。在此背景下，房产经纪机构，也就是我们常说的房产中介，将在房地产交易市场中扮演越来越重要的角色。

自2017年起，融创、万科等年销售额过千亿的房企纷纷投入数十亿元资金，投资链家这家中国最大的房产中介公司，使其成为行业关注的焦点。这些房企的行为也被视为在存量房时代提前布局。与此同时，2017年3月启动的新一轮楼市调控中，加强二手房市场管理成为政策重点，链家等多家中介公司因发布虚假广告、恶意传播谣言、捂盘惜售、哄抬房价等问题被列入监管“黑名单”。

对于链家而言，2017年可谓“冰火两重天”。虽然其创始人左晖一直保持低调，但从投资方公告、政府处罚信息以及合作方零星披露的消息中，不难看出链家已逐步发展成为一个覆盖房产上下游多个环节的“帝国”。目前，链家业务已覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人近15万人。2016年，其交易额已突破1万亿元。

融创中国在公告中将链家定义为“以数据驱动的全价值链房产服务平台”，而链家最引以为傲的便是其庞大的房源数据库——“楼盘字典”。左晖曾透露，链家从10年前就开始构建这一数据库，截至2017年，已拥有8000万套住宅数据，覆盖30个城市，涉及11万个小区、60万栋楼、60万个户型。如此庞大的门店网络和房源数据，使得链家在行业中占据绝对优势，也让同行难以企及。

然而，随着链家地位的提升，市场也对其是否形成垄断、是否违反《反不正当竞争法》产生担忧，甚至有人认为其行为间接推高了房价。在投资人眼中，这些资源则意味着巨大的市场潜力和发展空间。

所谓“独家房源”，是指房主将房屋独家委托给某一家地产中介代理，其他中介无法获取该房源信息。若房主将房源信息泄露给其他中介，将被视为违约。对于中介而言，这是一项争夺房源的重要手段。在二手房市场中，房源数量往往决定交易的主导权；而对房主来说，若中介承诺能以高于市场价的价格出售房屋，他们通常也会愿意接受这一安排。

那么，中介是如何操作“独家房源”的呢？一位21世纪不动产工作人员向《中国经济周刊》记者透露，以链家为例，一旦签订“房屋独家代理协议”，经纪人会承诺以高于市场价或房主心理预期的价格促成交易。链家还会向房主支付5000元的担保费，若在规定时间内未能售出房屋，这5000元将作为违约金归房主所有；若成功售出，则由房主返还给链家。

关于二手房中介费的收取，通常由房地产中介服务机构按照统一标准收取，并依法开具发票和纳税。中介服务收费实行明码标价制度，中介公司应在经营场所或交费地点显著位置公示收费项目、计费方式、服务内容及收费标准。

此外，为保障交易安全，建议在进行二手房交易时注意以下几点：

1. **避免中介代理双方**：尽量让中介公司只代理买方或卖方一方，以确保委托方的利益不受损害。
2. **三方见面，确保交易透明**：房屋买卖涉及复杂流程，交易前应确保买卖双方及中介三方充分沟通，避免信息不对称。
3. **核实房源证件，防止虚假房源**：交易前务必查看相关产权证明，确保房源真实，以免出现“钱房两空”的情况。

需要提醒的是，中介费应由第三方中介公司收取，房主不应直接向房东支付。同时，中介费一般为一次性收取，而非分期支付。