房价“明降暗升”！开发商双合同“暗度陈仓”

房产开发商双合同“暗度陈仓”

据报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以"购房合同+装修合同"的"双合同"形式购房,并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。但是,在"双合同"之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。

但是,一次性拿不出这么多钱怎么办呢?销售人员表示,对于63万元装修款,相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间,最高可分5年期限,但需要视个人的征信情况和银行流水而定。而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。

记者所走访的多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要"双合同",装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言:"最近取得预售证的项目大部分都会有'双合同'的情况。"

值得一提的是,广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房,首付款却要130万元,已是总价近六成。当记者追问首付款为何如此之高,销售人员仅称是公司要求,并把计算价格的纸张收走。不过,前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者,早前其在广州中航城购买了一套平层洋房,签的就是"双合同"。

“双合同”都有哪些风险

风险一:高额首付增加资金负担

签订"双合同"捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二:装修由开发商验收,质量难保证

在购房者与开发商签署"双合同"时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。而据业内人士透露,买房时提供的装修合同上的装修公司,大多与开发商有裙带关系。那么开发商是否会负责任地为业主检验装修质量?

另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。

风险三:出售房产时将面对更高税费

此前"国五条"要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订"双合同"的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。

例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万-150万)×20%)。但是此房产在购买时签订的是"双合同",购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万-100万)×20%),税费一下子翻了倍。

风险四:违反政策,扰乱市场

近住建委人士表示:开发商"捆绑精装修"的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策。

同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。