环京楼市二手房价格暴跌20% 投资客观望难退场

环京楼市二手房价格下跌超20%。四年前，王先生（化名）带着行李，走在高楼林立却空无一人的固安街道上，他将公司注册在了这里，但当时只有他一个人。那时，京津冀一体化的推进使得许多在北京买不起地、租不起厂房的企业纷纷迁往固安。表面上，产业外迁似乎会带来大量人口流入，但实际情况却并非如此。产业落地尚未带动显著的人口转移，固安的楼市却已开始迅猛发展。如今，王先生依旧在北京居住，每周有4天在固安工作，3天在北京生活。他的公司也发展到了12人，其中4人是固安本地人。而固安的房价，从每平方米约6000元飙升至2.5万元左右。

最初接盘的多为投资客，如今这些投资客中，仍有部分人在市场中活跃。房价的疯狂上涨发生在2016年，而价格的下跌则始于今年3月下旬，随着环京楼市被严格限购。据固安一家二手房中介门店的两位店员透露，限购政策实施后的三个月内，固安二手房价格平均下跌约3000元/平方米，个别急于出售的业主甚至出现了每平方米下跌超7000元的情况。目前，买房的人多数为本地刚需购房者，而之前捂盘的投资客则有不少开始急于出手，但市场成交依然困难。

在实地调查中，《证券日报》记者了解到，进入固安的投资客是分批进入的，主要来自北京外溢的投资和居住需求。2014年前后，投资客多选择购买80至90平方米的两居室，总价约60万元，单价在6000元至7000元之间。而自2015年起，投资客依然偏好两居室，但购房价格已普遍达到每平方米近万元，甚至有的突破2万元。

值得注意的是，新房一直是固安楼市的主力，而二手市场一直相对冷清。然而，2016年底至2017年一季度，二手市场迎来短暂的繁荣，当时固安的二手房中介门店多达400多家。在这一轮换房潮中，早期进入市场的投资客中，有一部分实现了高位套现。正如上述店员所说，那些以每平方米6000元左右价格买入的炒房团，即使以低于当前市场价的价格出售，仍能获得可观利润，因此他们正抓紧时间退出市场。

而那些在高点入场的投资客则面临被套的风险。由于固安新房价格普遍高于二手房，房价倒挂现象极少，这些投资者只能选择观望，期待新的政策出台，再次推动房价上涨。然而，在二手房流动性不足、新房经历疯狂上涨后又逐渐沉寂的市场环境下，一些扭曲甚至违规的交易行为开始出现。

对于购房者而言，买房后房价下跌是否可以退房，成为了一个备受关注的问题。对于需要资金周转的开发商来说，尽快销售楼盘是首要目标。为此，一些开发商推出了“保值计划”，承诺在一定期限内，若房价下跌，可退房或补差价，以此打破购房者的观望心理，促进成交。

然而，购房者对此仍持谨慎态度。一方面，有市民认为，虽然有退房承诺，但限制条件并不像“无理由退房”那样宽松，购房者仍需承担一定的风险。例如，如果房价下跌，退房可能涉及利息、税费等成本，甚至在调控持续的情况下，再次购房可能面临更高的首付或利率。另一方面，也有购房者指出，无理由退房虽然是一种信心保障，但大多数人购房更看重的是房屋本身的产品价值，无理由退房只是附加因素，并非决定性条件。

此外，无理由退房还存在诸多潜在风险，如开发商破产或跑路、退房时间限制不明确、补偿金额计算不一、退房手续成本高昂，以及政策支持可能发生变化等。因此，购房者在选择是否接受此类承诺时，仍需谨慎权衡。