3·26商住新政影响显著 北京商住房价格大幅下跌

3·26商住新政效果显现

21世纪经济报道记者注意到，近期北京多个商住房项目开始对外销售，价格普遍出现下滑。这与今年3月26日北京市出台的商住房新政密切相关。新政实施后，新开盘的商住房价格明显下调。根据北京统计局数据显示，1月至5月，北京全市写字楼销售面积为60.2万平方米，同比下降52.3%。而在最近两个月，写字楼销售降幅更为显著。

以北京平谷区某新近开盘的商住项目为例，其起售价为每平方米1.3万元。由于该商住楼层高为4.2米，部分户型可分割为两层，单层价格降至每平方米6000多元。一个单层几十平方米的商住楼，总价仅几十万元。尽管商住房无法贷款，但其价格已接近同区域住宅的一半，与部分住宅价格相差无几。

在3月26日之前，该区域的商住房价格通常在百万元级别。而去年同区域商住房的均价为每平方米1.6万元，今年3月已上涨至2.6万元左右。这意味着，新开盘的商住房价格已回落至与去年同期相近的水平。

商住房价格大幅下降，主要原因是新政实施后，对商住房的购买和贷款进行了严格限制。一位销售人员表示，购买商住房需要注册公司，且个人无法申请贷款。此外，新政还规定，商业、办公类项目必须严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得擅自改为居住用途。

对于已销售的商办类项目，再次上市交易时，可以出售给企事业单位、社会组织，也可以出售给个人，但个人购买需满足“名下在京无住房和商办类房产记录”以及“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税”的条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款支持。

更为关键的是，新售商住房是否具备上下水等居住条件仍存在不确定性。一些尚未交付的项目甚至因政策调整而拆除了部分设施，影响了其居住功能。

商住房与住宅房的区别

商住房与住宅房在多个方面存在差异，主要体现在以下几个方面：

1. **产权年限不同**：商住房的产权为50年，到期后需缴纳土地出让金，续期政策尚不明确；而住宅房产权为70年，到期后可自动续期。

2. **落户政策限制**：商住房不能用于落户，而住宅房可以。

3. **水电燃气供应不同**：商住房通常使用商业用水、商业用电，且不通燃气，但部分开发商可能通过关系将商业用电改为民用电，并提供燃气。然而，商业用水费用较高，一般为每吨7元左右，而民用水为3.9元。

4. **居住密度大**：商住房通常居住密度较高，每层可能有7至20户，居住环境较为拥挤，舒适度较低，被称为“立体大杂院”。相比之下，住宅房每层住户较少，居住环境更为安静舒适。

5. **户型设计差异**：商住房多为东南西北均有户型，常被称为“墩子楼”，缺乏南北通透设计；而住宅房多为板楼或南北通透户型，居住体验更佳。

6. **户型面积较小**：商住房多为40至80平方米的小户型，总价相对较低，适合资金有限的家庭；而住宅房的小户型面积通常在70至90平方米之间，单价较高，总价也相应增加。

7. **配套设施不足**：商住房一般缺乏绿化和儿童活动区域，部分项目会在楼层之间设置共享露台，但后期可能被用作堆放杂物或停放自行车的场所。

8. **购房政策不同**：在购房审核中，商业立项改为住宅的房产不计入家庭房产数量。这意味着，已有两套住宅的北京户籍家庭仍可购买商住房，而非京籍家庭则无论是否符合社保或纳税条件，均可购买商住房。

综上所述，商住房与住宅房在产权、居住条件、政策等方面存在明显差异，购房者在选择时需充分了解这些区别，以做出更为理性的决策。