买房人因卖方违约可主张的可得利益有哪些？

案例简介：卖房人违约拒绝交易，买房人起诉索赔

2007年11月，朱某（买方）与陈某（卖方）通过中介公司签订购房合同，并于当月向房产交易中心申请办理房屋过户手续。然而，2007年12月初，法院在审理陈某与其妻子离婚案件时，对涉案房屋进行了查封。随后，2007年12月中旬，房地产交易中心出具《不予登记告知书》，明确表示无法完成过户登记。2009年7月，朱某作为原告向法院提起诉讼，要求解除买卖合同，并请求陈某及其配偶共同返还购房款300万元，赔偿因违约导致的房屋增值损失117万元、重购房产的税费损失3.5万元、装修损失15万元、中介服务费2万元以及贷款利息损失。

法院判决：直接损失应予支持，非可得利益不予赔偿

法院审理后认为，根据相关法律规定，违约方应赔偿守约方因违约所遭受的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告主张的购房款返还属于基本权利，应予以支持。房屋增值差价、装修残值及中介费用等，属于直接损失或可得利益范畴，依法应予赔偿。然而，原告主张的重购房产税费损失尚未实际发生，不属于其因违约所遭受的直接损失或可得利益，因此法院对该项请求不予支持。最终，法院于2010年4月作出判决，支持了原告的部分诉求。

律师说法：买房人因卖方违约可主张哪些可得利益？

本案涉及违约可得利益的认定问题。违约可得利益是指在合同正常履行的情况下，守约方本应获得但因违约未能实现的财产利益。这类损失具有未来性、期待性和可得性，是违约方应当承担的赔偿范围之一。

根据我国《合同法》第113条的规定，违约方应赔偿守约方因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但赔偿金额不得超过违约方在订立合同时应当预见或能够合理预见的损失范围。该条款体现了“完全赔偿原则”与“合理预见原则”的结合。

在本案中，法院正是依据上述两项原则对原告的可得利益损失进行了认定与裁量。对于原告主张的房屋增值、装修及中介费用等，法院认为属于合理可预见的损失，予以支持；而未实际发生的税费损失则未被认定为可得利益，因此不予支持。

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