以他人名义买房风险大，借名购房是否有效？法律解析与注意事项

案情：以他人名义购房未取得房产证

2005年12月，北京M住宅合作社启动集资建房项目，规定只有合作社社员才有资格参与购买，且购房对象为具有北京市城镇常住户口的中低收入家庭。该房屋被纳入经济适用房管理体系。原告袁某不符合入社条件，而被告王某是该合作社的社员。2006年，袁某与王某协商，以王某的名义出资参与集资建房并缴纳房款。2007年1月，房屋建成并交付使用，袁某对该房屋进行了装修，并一直居住其中。然而，房屋的所有权人登记在王某名下。袁某随后起诉，要求确认其为房屋所有权人，但王某声称自己持有房产证，拒绝袁某的主张。

结果：不符合购买资格，购房合同无效，购房款需返还

法院审理后认为，袁某因不具备购买经济适用房的资格，借用王某名义购房，双方之间虽形成合同关系，但该行为违反了国家关于经济适用房购买的相关规定，因此合同无效。合同无效后，袁某所支付的购房款应由王某返还。为维护政策性住房的管理秩序，防止借名买房行为，法院认定该房屋的所有权应归属于符合条件的王某。此外，因双方对合同无效均存在过错，法院还酌情判决王某对房屋升值部分的收益给予袁某一定比例的补偿，具体数额依据房地产估价报告确定。

律师讲法：购房实名制与不动产登记的重要性

我国目前实行购房实名制，即签订购房合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人应保持一致。在确认不动产所有权归属时，采用的是不动产登记主义，即以房产证和房屋管理部门登记的所有权人为准。因此，即使实际出资人出资购房，若房产证上登记的是他人姓名，法律上仍认定该房屋归登记人所有。

一旦发生纠纷，实际出资人若无法提供充分证据证明房屋为其实际购买，将难以主张权利，甚至可能面临房屋被他人合法取得的风险。在当前房价普遍上涨的背景下，若房屋被收回，重新购房将面临高昂的成本。因此，如需以他人名义购房，应提前做好房屋归属的公证手续，以最大限度降低法律风险。同时，还应注意妥善保存购房合同、付款凭证等相关材料，以便在发生争议时有效维护自身权益。