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二手房交易只公证不过户可行吗,会有什么风险呢?

房产纠纷 1年前 (2023-06-03) 浏览 88

二手房交易只公证不过户可行吗,公证后房子就是自己的吗?

8月10日,刘先生到省城五一路的一家中介机构,想买一套二手房。“我看好房子后,中介工作人员说这套房子还有半年房产证才满5年,那时才能办理房产过户。”刘先生说,他当时有些担心,怕买房中出现问题,“当时中介工作人员说可以进行房产公证,说公证完后房子就是我的了。我觉得既然是国家公证,应该没问题,就同意了。”于是刘先生到公证处做公证。

公证处的说法——委托公证不对产权转移进行公证

记者来到太原市某公证处,张某告诉记者,房屋公证有很多种,比如继承、租赁、买卖等,“二手房屋交易公证即房屋买卖公证,是证明买卖双方有买卖关系事实,合同体现了双方的真实意愿。”张某说,经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证,是公证委托方授权给受委托方代办某些手续,比如卖房者委托中介帮助他卖房,并就此签订了协议,公证处对这个协议进行公证,“但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。

房地局的说法——房屋公证不保险建议直接过户

记者来到太原市房地局房屋交易大厅,杨某告诉记者,想通过办理房屋交易公证或委托公证进行二手房交易都不靠谱。二手房交易时选择房屋公证,而不直接过户的行为,通常是想少交5.675%的营业税,还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。

杨某说,“我国规定不动产权是登记注册制,没有产权证,就仍没有所有权。所以,做了房屋公证后,房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后,撤销委托书或补办房产证。”杨某建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险,“不要一味贪图便宜,办理房屋公证后,房屋产权仍处于不稳定状态,买房者承担着很大的风险。”

二手房交易只公证不过户会有什么风险呢?

律师的说法——房屋只公证不过户,买卖公证可能存在六种风险

风险一——为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但法院就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。

风险二——房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证,也属于无效。

风险三——房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:“我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”

风险四——卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。

风险五——联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。

风险六——产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说,一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。

如果购房者买的二手房确实暂时不能过户,有什么办法可以减少风险吗?段某说,房屋公证的法律效力很有限,但目前来讲,除了直接过户,并没有什么很好的方法可以避免交易风险。

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