购房款未缴足50%能否排除强制执行？法院判决关键点解析

辽宁省宽甸满族自治县人民法院民事判决书

原告曲某某与被告江苏中某建设集团有限公司（以下简称江苏中某）、第三人宽甸金某房地产开发有限公司（以下简称金某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲某某及其委托诉讼代理人薛某某、被告江苏中某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，第三人金某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告曲某某向本院提出诉讼请求：撤销（2021）辽****执异**号执行裁定书，并停止对涉案房屋的执行。

事实和理由如下：2014年5月21日，原告与第三人金某公司签订商品房买卖合同，购买了位于宽甸满族自治县魅力城小区A2号楼1单元901室的房屋，建筑面积为144.38平方米，房屋总价款为453,612元。当日，原告已支付首付款153,612元，并支付了物业费、取暖费、电梯费及临时电费等费用。金某公司随后将房屋钥匙交付原告，原告自始占有该房屋至今。2018年，原告得知涉案房屋被法院查封，遂依法提出执行异议。宽甸法院作出（2021）辽****执异**号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，其作为房屋的实际消费者，依法享有对所购房屋的合法权益，该房屋应受到法律保护。

被告江苏中某辩称，若原告将剩余房款交至法院账户，其同意解除对涉案房屋的查封。

第三人金某公司未作陈述。

经审理查明，2014年5月21日，原告与金某公司签订商品房买卖合同，购买位于宽甸满族自治县魅力城小区A2号楼1单元901室的房屋，建筑面积144.38平方米，房屋总价款为453,612元。当日，原告支付首付款153,612元，并支付了物业费、取暖费、电梯费及临时电费。金某公司随后将房屋钥匙交付原告，原告自此实际占有该房屋。此后，原告又向金某公司支付购房款150,000元，尚余150,000元未支付。因金某公司拖欠江苏中某工程款，2014年12月15日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，确认江苏中某就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。该判决生效后，江苏中某向法院申请执行。2018年9月26日，本院作出（2016）辽****执****号执行裁定书，裁定查封金某公司名下的部分房屋，其中包括涉案房屋。执行过程中，原告以已签订买卖合同并实际占有房屋为由提出执行异议，本院于2021年2月1日作出（2021）辽****执异**号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，遂于2021年2月4日提起本案诉讼。2021年5月10日，原告将剩余购房款150,000元交至本院执行账户。

本院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的相关解释，若商品房消费者支付的价款接近于合同总价款的百分之五十，并已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按照法院要求交付执行的，也可视为符合该规定的精神。

本案中，原告已与金某公司签订合法有效的商品房买卖合同，并在法院查封前完成合同签订，且所购房屋系用于居住，原告名下无其他用于居住的房屋。此外，原告已将剩余购房款150,000元交至本院执行账户，符合上述法律规定，其对涉案房屋的权利足以排除强制执行。

综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本院判决如下：

停止对位于宽甸满族自治县魅力城小区A2号楼1单元901室房屋的执行。

案件受理费100元，由被告江苏中某建设集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至宽甸满族自治县人民法院，逾期未缴纳的，依法强制执行。原告预交的100元案件受理费，应予退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

二〇二一年五月二十日