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餐饮店铺租赁交付时未通燃气是否属于违约?

房产纠纷 1年前 (2023-06-02) 浏览 83

原告(反诉被告)北京某某商业地产有限公司(以下简称某某公司)与被告(反诉原告)北京金某餐饮有限公司(以下简称金某公司)、被告北京蛙某某餐饮有限公司(以下简称蛙某某公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月17日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。某某公司之委托诉讼代理人代煜、金某公司之委托诉讼代理人张某某蛙某某公司之法定代表人阎、委托诉讼代理人林金某公司、蛙某某公司之共同委托诉讼代理人罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令金某公司向某某公司支付自2019年6月1日至2019年11月6日的租金130946.4元;2.判令二被告将承租的房产恢复原状,将被告使用的原告房屋注册登记的营业执照、卫生许可证等证件注册地址从涉案房屋中迁出,办理经营场所变更;3.判令金某公司向某某公司支付证照房屋占用费428094元(暂计算自2019年11月21日至2020年6月20日,直至金某公司将营业执照、卫生许可证件实际迁出之日止);4、判令金某公司向某某公司支付自2019年11月21日至2021年4月3日期间的占有使用费1256582元;5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2016年6月6日,某某公司与金某公司签订了《房屋租赁合同》,合同约定金某公司承租某某公司位于北京市房山区长阳镇起步区2号地03-2-16地块11#商业楼某某福茂4层4-10号,建筑面积为295.68平方米的房产,租赁期限为五年,自2018年9月1日至2023年8月31日,月租金为25182元,从第三年起每两年递增5%。租金支付是以三个月为一期向某某公司支付,每期到期前的15天之前向某某公司支付下期租金。同时约定,承租人未按合同规定按时交纳租金的、逾期达20天以上的,构成违约,出租人有权单方解除合同,并有权要求承租人支付违约金。

《租赁合同》签订后,某某公司均按照合同约定将租赁房产交付金某公司使用,并同意金某公司使用租赁房产作为经营用房注册登记办理了蛙某某公司的工商企业登记等所需证照,但金某公司未按合同约定履行租金支付义务,经某某公司多次催讨,金某公司始终未予支付,其行为严重违反了双方合同约定,给某某公司造成了重大的经济损失。基于金某公司的违约行为,某某公司依照相关法律规定及合同约定,以书面形式解除了双方的租赁合同,并要求金某公司将租赁房产恢复原状交还某某公司,并将租赁房产上注册登记的营业执照、卫生许可证等相关证件注册地址一并迁出,但金某公司始终未交还某某公司。

综上所述,由于被告的行为给原告造成了重大影响和严重的经济损失,原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。

金某公司辩称,一、就被答辩人(原告)第一个诉讼请求,答辩人不同意支付租金,理由:被答辩人违约在先,且其违约行为给答辩人造成巨大经济损失,故租金应先扣除免租期,剩余折抵答辩人损失,答辩人损失未得以弥补部分由被答辩人另行赔偿,详述如下:案涉房屋为商场,有几家与答辩人情况相同,租赁同楼层房屋经营餐饮服务的租户,均未向被答辩人支付租金,原因为被答辩人屡屡违约,包括1、迟延交付租赁房屋,2、迟延开业达半年之久,3、约定建筑面积以实测报告为准,却始终未提供,双方应签订补充协议亦未签订,4、承诺进行营销推广,增加商场客流量,却未进行,5、承诺给予广告牌位置,却未予兑现,6、承诺答辩人可24小时营业,却无法实现。被答辩人的种种违约行为,给相关租户造成巨大经济损失,至今协商无果,该楼层所有租户均暂付租金,被答辩人以此强行断水断电,解除与全部租户的合同,扣留全体租户的经营物品,至今无人能搬走!被答辩人此等完全不考虑租赁合同所称“乙方因自身原因逾期支付租金达20天以上”的真实、合理的单方解除权约定,在长达大半年时间、未给予租户妥善解决自身违约问题情况下解除合同,该行为无效。被答辩人单方解除合同的条件未成就,合同是否解除应由人民法院判定,但无论怎样解除,合同解除的责仼应由被答辩人承担,答辩人实际使用租赁房屋5个月零5日,合同所约定的免租期应按三个月计算,扣除免租期,答辩人只应支付2个月零5日的租金。合同签订至2019年11月6日期间,即合同履行前期,被答辩人的违约行为造成答辩人人员工资及宿舍费用损失180602元、连锁店加盟费损失约158000元、食材变质损失约8000元、可得利益损失约100000元、装修费损失190000元、商场消防改造费13000元、食药监控费11000元等等。扣除应付租金,被答辩人应当赔偿答辩人剩余经济损失,不因合同解除而免除,答辩人不应当再向被答辩人进行任何支付。

二、就被答辩人恢复原状的诉讼请求,答辩人经被答辩人同意对租赁房屋进行的装饰装修已形成附合,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,被答辩人应当赔偿答辩人损失,而非由答辩人恢复原状。至于蛙某某公司使用租赁房屋作为注册地址,合同解除后其自然将进行注销或变更。

三、就被答辩人第三个诉讼请求,蛙某某公司使用租赁房屋地址作为注册地址是基于答辩人与被答辩人之间的租赁合同,没有约定费用,而违约责任应当由被答辩人承担,答辩人不应当支付所谓的证照占用费;其二,同一房屋可以同时作为几个公司的注册地址,地址的使用不影响房屋的使用以及其他人再进行注册,即使答辩人一方占用地址,对被答辩人的权益亦不产生实质性影响,被答辩人请求按租金支付地址占用费无事实依据;其三,在答辩人已不能使用租赁房屋情况下,被答辩人还同时主张三倍租金,加上所谓的地址占用费,等于四倍租金,被答辩人此种巧取豪夺行为,无异于抢劫。

四、就被答辩人的第四个诉讼请求,合同签订至2019年11月6日,被答辩人不顾自身诸多违约行为给答辩人及其他租户造成的损失,以所谓合同解除权为借口驱赶答辩人及其他租户,扣留经营所需物品再以占用房屋为名主张三倍租金,人民法院不应支持,理由如下:1、答辩人暂缓支付租金并非因自身原因,租赁合同亦存在因承租人自身原因无故拖欠租金情况下被答辩人才有单方解除权的表述,被答辩人所谓通知解除合同的行为无效,其该行为致使答辩人无法继续经营,所造成的损失应由被答辩人赔偿。被答辩人的行为导致答辩人未实际使用租赁房屋,答辩人不应支付任何费用;2、答辩人及其他租户的经营物品仍在租赁房屋内,主要原因是被答辩人行使所谓留置权,答辩人根本不能腾房,被答辩人主张占用费毫无道理;3、假设答辩人经营物品占用租赁房屋完全由答辩人承担责任,根据租赁合同约定,被答辩人亦应自行处理,不应使损失继续扩大,否则,被答辩人扣留答辩人经营物品十年,答辩人且非需要支付相当于三十年的租金!4、被答辩人商场的该楼层极其难以出租,案涉房屋所在的四层尚有几间房屋从始至终无人承租即为证明,加之新冠疫情影响,即使在商场关闭以外的时间,该楼层房屋亦无人问津!就算答辩人经营物品占用租赁房屋,事实上也根本没有给被答辩人造成任何损失。综上,被答辩人以一份双方权利义务不对等的格式合同,在自身违约造成答辩人巨大损失未给予正面答复情况下,对租赁合同断章取义,解除合同并要求赔偿,恶人先告状,法院不应支持,恳请贵院查清事实,驳回被答辩人诉讼请求为盼。

蛙某某公司辩称,与金某公司答辩意见一致。另外,某某公司把我公司列为被告本身就是错误的,应该把我方列为第三人,我们在本案中不应该承担责任,我方不是合同相对方。

金某公司向本院提出反诉请求:1.请求确认原告的合同解除行为无效;2.请求判令解除双方之间的房屋租赁合同;3.判令原告赔偿其前期(合同签订日至2019年11月69日期间)违约行为给金某公司造成的可得利益100000元;4、判令原告返还金某公司履约保证金75546元、装修押金34003元;5.判令原告赔偿金某公司装修费损失190000元、消防费损失13000元、食药监费用10400元;6.判令原告赔偿金某公司延迟开业期间员工工资损失15492元,员工宿舍费损失25110元;7.判令原告返还其所扣留的金某公司的家具、餐桌、餐具、厨具及家电等物品(见附件被扣物品清单);8.判令原告恶意解除合同而应向金某公司支付的违约金226638元;9.本诉及反诉诉讼费由原告负担。事实与理由:2018年6月6日双方达成房屋租赁协议后,被反诉人屡屡违约,具体如下:1、延迟交付租赁房屋;2、延迟开业达半年之久;3、约定建筑面积以实测报告为准,却始终未提供,双方应签订补充协议亦未签订,约定的建筑面积295.68平方米与使用面积145平方米相差巨大而无合理解释;4、承诺进行营销推广,增加商场客流量,却未进行;5、承诺给予反诉人广告牌位置,却未予兑现;6、承诺反诉人可24小时营业,却无法实现。被反诉人上述种种违约行为,给反诉人造成巨大经济损失,反诉人多次与之协商无果,暂未付租金进行抗辩,此为符合常理的温和的救济方式,被反诉人却以反诉人未交租金为由强行断水断电解除合同,扣留反诉人餐桌、餐具等经营物品,完全不考虑租赁合同所称“乙方因自身原因逾期支付租金达20天以上”的真实、合理的单方解除权约定,在长达大半年时间、未妥善解决自身违约问题情况下解除合同,此种滥用合同解除权解除合同的行为无效,其留置权的行使亦无事实依据。

被反诉人恶意解除合同,反诉人不得不辞退全部员工、不再续签连锁店加盟协议、无法开展会员优惠等营销活动,租赁合同目的已不能实现,或继续履行经济上极不合理,只得请求贵院解除合同,并判令被反诉人返还保证金、家具、餐具等经营物品。

被反诉人单方解除合同的条件未成就,合同是否解除应由法院判定,但无论怎样解除,合同解除的责任应由被反诉人承担,反诉人实际使用租赁房屋5个月零5日,合同所约定的免租期应按三个月计算,扣除免租期,反诉人只应支付2个月零5日的租金。

合同签订至2019年11月6日期间,即合同履行前期,被反诉人的违约行为,造成反诉人各项经济损失,扣除应付租金,被反诉人应当赔偿反诉人剩余经济损失。

2019年11月6日起,反诉人已无继续经营可能,贵院判令解除合同后,反诉人装修及相关费用、部分连锁店加盟费用以及可得利益等均损失殆尽,被反诉人应当按照合同约定,向反诉人支付12个月租金共226638元的违约金,稍微弥补反诉人部分损失,以体现法律的公平价值。

综上,反诉人因此次租赁经营,实际亏损近百万元,预期利润更是颗粒无收,多年积蓄荡然无存,反诉人实际经营人不得不打工以维持生计,而这一切,被反诉人负有不可推卸的责任,请贵院驳回被反诉人诉讼请求,支持反诉人请求为感。

某某公司针对反诉辩称,一、本案涉租赁合同已合法解除,案涉《房屋租赁合同》完全是答辩人依据合同约定和法律规定行使应有的权利,无需承担违约赔偿责任。

本案系因被答辩人根本违约,答辩人依法行使合同解除权。答辩人与被答辩人在租赁合同9.3条与13.2条中均已明确约定答辩人单方行使解除合同的权利。被答辩人自2016年6月6日签订租赁合同之日起至合同解除之日,只交纳了履约保证金。开业初期,由于案涉商场开业时间较短,客流稀少,答辩人为了更好的帮助各商户度过前期经营阶段,多次调整租金计租日期,推迟收取租金。被答辩人非但不予理解,反而迟迟不交纳租金。被答辩人自2019年5月19日开始经营之日起至租赁合同解除之日,逾期支付租金已达数百天。期间,答辩人曾多次发函催促被答辩人,被答辩人始终未予支付,其行为给答辩人造成严重的经济损失。基于被答辩人的违约行为,答辩人依照法律规定和合同约定,以书面通知形式解除了双方的租赁合同,履行了合同解除的通知义务,且被答辩人未能在法定期限内通过诉讼提出异议,租赁合同已经依法解除。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

因此,被答辩人拒绝支付租金的行为已构成根本违约,答辩人行使合同解除权完全符合法律规定与合同约定,被答辩人向答辩人主张违约赔偿责任严重缺乏事实和法律依据。

二、案涉履约保证金答辩人不予退还符合合同约定。

就租赁保证金而言,被答辩人不满足要求返还的情形,根据案涉合同5.1条、第5.2条等相关条款明确约定,保证金作为承租人履行房屋租赁合同的担保,当承租人逾期支付合同约定的各项费用时,以及承租人不遵守或不履行合同项下义务而使出租人遭受损失时,出租人有权自保证金中划取。被答辩人拖欠租金的金额均已超过保证金所担保的金额,且被答辩人违约行为在先,答辩人享有划取租赁保证金的权利,答辩人无需向被答辩人退还。对于被答辩人要求返还装修押金的诉请,实属无道理可言,上述款项答辩人并非收款主体,被答辩人亦未曾向答辩人交纳,答辩人无需承担退还的责任。答辩人与被答辩人就案涉商场开业时间并无合同约定,且在此期限内答辩人未收取任何租金,免租期持续直至实际开业,被答辩人未受到任何损失,被答辩人向答辩人主张赔偿延期开业损失毫无事实依据,本案涉商场已于2018年12月28日开始陆续开业,答辩人作为商场所有人,已将案涉租赁场地交付被答辩人,并积极配合完成被答辩人开业前的全部准备工作。案涉商场中因包括被答辩人在内的部分商户需开通燃气,答辩人对此类商户进行了增设燃气施工,仅就该部分商户开业时间作出了调整。施工改造期间,答辩人未曾向被答辩人收取租金,改造事宜亦是经被答辩人认可并同意的,并非答辩人恶意延期开业。被答辩人完全是由于商场开业时间短,客流稀少,自身经营状况不佳,以延期开业作为无端指责答辩人的理由,强求将责任归咎于答辩人是毫无事实依据的。被答辩人与答辩人之间系房屋租赁关系,租赁合同中并未约定答辩人负有保证商场客流量的义务,答辩人也无义务保证被答辩人盈利,被答辩人的经营风险应当由其自行承担。

四、被答辩人要求赔偿装饰装修损失没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的,不予支持…”据此,对于装饰装修损失,答辩人与被答辩人的租赁合同系因被答辩人根本违约行为导致解除,答辩人并无过错。且根据案涉合同14.2条、14.3条、14.4条约定,合同解除后,乙方应拆除及取回所有设施、设备,否则视为放弃所有权。同时,出租人不承担任何补偿和重置费用。故该损失应依法由被答辩人自行承担,被答辩人的主张于法无据。

五、被答辩人主张答辩人返还扣留房屋内物品的请求亳无事实根据。

根据上述答辩意见中所述,案涉合同解除是答辩人以书面形式通知被答辩人,并在解除通知书中第3条、第5条均明确写明要求搬离、腾退房屋,并且给予了合理期限,但被答辩人均未理睬。恰恰相反,被答辩人迟迟未搬离屋内物品导致答辩人至今无法对外出租进行经营活动,其行为给答辩人造成了重大经济损失。因此,答辩人从未扣留被答辩人的物品,且对屋内物品不负有保管义务,更不存在返还问题。综上,答辩人认为,被答辩人所提出的反诉请求及理由是完全缺乏事实和法律依据的。因此,恳请贵院依法驳回其对答辩人的反诉请求,维护答辩人的合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。某某公司提交房屋租赁合同、收楼文件确认单、设备设施确认单、开业通知单及快递单、开业申请书、被告经营照片、催款通知单、申请书、蛙某某公司企业工商登记信息、关于解除房屋租赁合同的函、合同解除函交寄单、解除合同通知送达照片、视频资料、燃气卡移交商户签收表、照片,除催款通知单、关于解除房屋租赁合同的函、合同解除函交寄单外,金某公司与蛙某某公司对其他证据的真实性认可,但对于解除合同通知送达照片金某公司与蛙某某公司称对拍摄时间无法确定,但通知确实是贴到门口了。蛙某某公司提交交铺通知书、开业通知书,某某公司及金某公司对上述证据均予认可。金某公司提交店铺转让协议书、交接清单、店铺转让定金、收据、房屋租赁合同、开业通知书、交铺通知书、员工工资明细、员工工资转账记录、员工宿舍租赁合同、员工宿舍转账记录、收据、厨具销售信誉单、餐厅桌椅采购合同、收据、转账记录、履约保证金凭证及说明、押金凭证、工程施工合同、装修款付费说明、加盟服务费说明、消防费用转账记录、食药监控费用转账记录、录音、视频、被扣物品清单、微信聊天记录、《关于贵司免租期相关事宜》、《关于某某福茂项目免租告知函》、张冬洋说明,某某公司对店铺转让协议书、交接清单、店铺转让定金、收据的真实性不发表意见,认为与本案无关,对房屋租赁合同、开业通知书、交铺通知书、履约保证金凭证及说明、断水断电视频的真实性认可,对《关于贵司免租期相关事宜》、《关于某某福茂项目免租告知函》、张冬洋说明不予质证,对其他证据的真实性不认可,蛙某某公司对金某公司提交的证据的真实性认可。

对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下,2018年6月6日,某某公司(出租方、甲方)与金某公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,第1.1条约定甲方同意按下述条款和条件将位于中国北京市房山区长阳镇起步区2号地03-2-16地块11#商业楼某某福茂4层4-10号,总计建筑面积为295.68平方米的房产出租给乙方使用(最终面积以实测报告为准,届时双方签订补充协议)。第1.2条约定甲方同意乙方可将承租房产用于开设牛蛙大咖餐饮店。乙方不能改变房产用途,否则甲方有权制止或提前终止合同,并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。第2条约定本合同所约定的租赁期限为五年,即2018年9月1日至2023年8月31日,其中2018年9月1日至2018年11月30日共91天为免租装修期(最终以实际交付时间为准,届时双方签订补充协议)。第3.1条约定双方同意租金按建筑面积计算,租金为2.8元/天/平米(不含物业费)。第一个租赁年度:2018年9月1日至2019年8月31日,按建筑面积每平方米2.8元/日,月租金共计25182元,年租金为226638元。从第三年起每两年递增5%。第3.2条约定:乙方应在签订本合同后五个工作日内向甲方支付履约保证金75546元,第一期租金75546元,如乙方未按期支付上述费用,则本合同自动终止,乙方已支付的租赁定金不予返还。第3.4条约定本合同所称“租赁年度”,均系指自合同约定之日起(含免租装修期),即自2018年9月1日起,向后推算,满十二个月为一租赁年度。如交房时间发生变化,届时双方就起租日具体时间签订相关补充协议。第4.2条约定甲乙双方约定于2018年9月1日交房。甲乙双方交接房产时,应派代表到现场检查房产移交情况,按当时房屋现状交房,并于交房之日签署如附件三所述之《房产交付确认书》。双方确认本房屋交付以现状实际条件为准。并按照《房屋租赁合同》附件四所列工程条件交付乙方。承租方在签署《房屋租赁合同》时已全面和准确了解关于商业用房经营及报批的法律、法规和有关政策规定,并自行办理将该房屋进行商业经营所需的报批手续,出租方予以必要的协助。如甲方未按上述时间交付租赁标的,则本合同约定的相关的承租期限、免租装修期及一切相关事宜相应顺延,最终以实际交付的为准。如非因甲方原因,乙方未能在交付日办理收房手续,则本合同约定的相关的承租期限、免租装修期等本合同约定的其他期限的起止日期不变,乙方仍应按照本合同支付租金及相关各项费用。第4.3条乙方进场施工前须与物业公司办理相关进场施工手续,并服从物业公司管理。第5.1条约定本合同履约保证金为75546元。当乙方逾期支付合同约定的各项费用时,以及乙方不遵守或不履行本合同项下的义务而使甲方或其代理人(包括但不限于物业管理公司)遭受损失或损害时,甲方有权自履约保证金中划取,乙方应在收到甲方通知后5日内补足。乙方向甲方交纳履约保证金时,甲方向乙方开具收据。第5.2条约定本合同签署后,履约保证金于合同期满,乙方完全履行本合同全部条款,付清所有费用,并办理完毕验收交接手续后且45个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题,乙方按照合同约定时间向甲方提供登记文件(包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证、业务许可证等)上的注册地址全部从承租商铺转出的证明的情况下无息返还乙方。若履约保证金已抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后还有剩余,甲方应不计利息返还乙方剩余保证金。甲方依据本合同约定扣除保证金的行为并不影响甲方要求乙方承担其它违约责任。第9.3条约定乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定应向甲方支付的其他费用。如逾期支付租金,则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金,超过20天,甲方有权要求相关部门停水停电,因停水停电给乙方造成的任何损失由乙方自行承担,同时甲方有权单方解除合同。第13.2条约定有下列情形之一,甲方有权选择提前终止本合同,并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失:A乙方因自身原因逾期支付租金达20天以上……甲方根据上述情形提前终止合同时,视为乙方构成违约责任。乙方应及时迁离并交回房产,租金照实结算,并向甲方支付当期租赁年度12个月租金作为违约金。甲方亦可选择不予终止合同,但甲方仍有权要求乙方承担相应的违约责任,并赔偿其遭受的实际损失并承担违约责任。第14.6条约定乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋,每逾期一日,乙方除应按相当于租赁期最后一年日租金三倍金额向甲方支付该房屋占用费外,还应承担该房屋在占用期间内本合同约定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。第18.2条约定如本合同期满、提前终止或解除时,乙方应在本合同解除后的10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续,不得影响甲方继续对该租赁房产的对外招租、出售等相关事宜。如10日内乙方未进行办理,自第十一日起乙方应向甲方按当期日租金标准向甲方支付房屋租金直至工商局受理乙方注销登记或经营场所变更手续之日止,履约保证金不予退还。合同附件四对房产技术条件进行了约定,包括供电、结构、消防工程、施工期间供水供电。

合同签订当日,金某公司向某某公司交纳履约保证金75546元,向北京某某惠信商业管理有限公司交纳装修押金34003.2元。2018年9月25日,某某公司向金某公司发送交铺通知书,载明,根据贵我双方签署的房屋租赁合同,特通知贵司,位于北京房山区长阳镇起步区2号地的某某福茂(长阳)已经具备交铺条件,请贵司于2018年9月28日前至现场(北京市房山区长阳镇军留庄怡和北路3号院1号楼A座)办理收铺手续。如因贵司原告未能办理收铺手续,即视为贵司在收到本通知后已办理收铺手续。在此,我司特告知某某福茂(长阳)的开业日定为2018年12月28日,请贵司配合此时间点,确保项目整体开业。届时,凡按时开业之租户,无论租赁合同如何约定,我司将自2019年1月1日起计收租金(含2019年1月1日),2018年9月28日,金某公司签署长阳福茂单元设备设施移交确认单。庭审中双方当事人陈述因涉案商铺未接通燃气,需要燃气改造,故涉案商铺未能于2018年12月28日开业,2019年4月23日,某某地产公司发布《关于某某福茂项目开业通知》,内容为:致餐饮各商户……贵司在长阳福茂的店铺已具备开业条件,请携带相关文件尽快办理开业手续。为支持贵司经营,我司将自2019年6月1日开始计收租金。同日金某公司原法定代表人林广顺在燃气卡移交商户签收表上签字。另外,2018年11月25日金某公司向某某公司提出申请,主要内容为因需在涉案房屋办理下属分公司蛙某某公司的营业执照,现需要贵司协助提供企业场所证明一份加盖贵司公章,2019年3月21日蛙某某公司在涉案房屋内注册成立,经营饭店的名称为蛙某某2019年5月19日,蛙某某公司向某某公司提交开业申请书,某某公司称蛙某某饭店开业时间为2019年5月19日,金某公司及蛙某某公司称开业时间为2019年6月1日,开业后二公司未向某某公司交纳过租金。某某公司庭审时表示商场的餐饮商户是在2019年4月23日给了燃气卡后陆陆续续开业的。2019年10月28日某某公司发布《关于某某福茂项目免租告知函》,内容为致北京金鸿餐饮有限公司(蛙某某……为了更好的帮助贵司前期经营,现经我司商榷政策如下:自2019年6月1日至2020年2月29日期间给予贵司租金优惠政策,该期间贵司原租金2.8元每天每平米,现变更为按1.4元每天每平方米向我司缴纳费用(租金单价五折),同时此期间我司给贵司开具的发票也相应调整。望贵司于2019年11月5日前办理相关手续及签署补充协议并缴清欠款。若贵司未在2019年11月5日前办理相关手续及签署补充协议并缴清欠款。我司将于2019年11月6日按原合同条款执行。届时我司将依据合同约定采取相关措施(包括但不限于停水停电、提前终止合同等),并保留采取法律手段的权利,由此给贵方带来的不利后果由贵方自行承担,望贵方慎重考虑,尽快履行合同义务,以免承受不必要的法律代价及商业信誉损失。

2019年11月6日,某某公司对涉案商铺采取了断水、断电措施,由此涉案商铺停业至今,但房屋内物品一直未搬离,2020年10月20日庭审时法院询问被告是否同意返还房屋,蛙某某公司表示将纠纷解决了可以返还,现在没有解决不同意返还,金某公司称涉案房屋与其无关,没有实际占用。2020年10月26日金某公司向本院提出反诉。2020年11月12日庭审时金某公司与蛙某某公司同意腾退涉案房屋,但是表示物业公司不同意其搬离物品,某某公司表示正常搬离与物业公司沟通,庭后金某公司与蛙某某公司提交2020年11月14日物业保安张冬洋提交的说明一份,载明:2020年11月14日,蛙某某搬自家物品,保安予以制止,声称不能搬东西,原因物业没有授权,2020年11月25日,法院为双方制作谈话笔录时,某某公司表示:“我们已经和物业沟通好,被告现在就可以去搬东西”。

另查明,本案审理过程中金某公司申请就涉案房屋的装饰装修损失进行评估,我院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行评估,2021年1月21日,该机构出具退案说明,载明:我公司已收到贵院鉴定评估委托书,本次评估因申请人无力缴纳评估费用,故予以退案。经本院组织,金某公司与蛙某某公司于2021年4月3日将房屋腾退并返还给某某公司,但未恢复原状,截至2021年4月14日本院最后一次谈话时蛙某某公司注册地址尚未迁出,且工商机关亦未受理其迁出申请。

对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.2019年11月5日,某某公司是否发送了解除合同通知。根据某某公司提交的录像显示,2019年11月6日某某公司做断电处理时,涉案商铺经营者询问什么时候发的通知,是昨天么,某某公司工作人员表示认可,经营者后续询问冰箱内东西如何处理时提到虽然你们写了自行处理,庭审中金某公司及蛙某某公司均表示解除合同通知确实现场送达了,但具体送达时间不清楚。金某公司在向本院提交的答辩状中亦称某某公司强行断水断电,解除与全部租户的合同,对此本院认为,综合某某公司提交的录像、照片及二被告庭审陈述等证据可以认定某某公司确于2019年11月5日向涉案商铺送达了解除合同通知。2.本案合同主体是否发生变更,虽然金某公司在签订合同后在涉案商铺位置注册成立了蛙某某公司,且涉案商铺经营的饭店名称亦为蛙某某,但合同权利义务的概括转移需要双方当事人同意,本案并无证据显示某某公司同意金某公司将租赁合同的权利义务转移给蛙某某公司,且金某公司亦在本案中以合同主体身份提起反诉,由此可以认定本案合同主体并未变更,相应的权利义务应由金某餐饮承担,至于金某公司是否发生了股权变更,该事实不影响金某公司法律主体地位的变迁,亦不影响其在本案中履行、承受租赁合同的相关权利义务。

本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议焦点为某某公司对于涉案商铺因燃气接通而延期开业是否构成违约,综合双方的租赁合同可知,合同并未约定某某公司向金某公司交付房屋时需满足接通燃气的条件,故不能当然以房屋初始开业时未接通燃气而认定某某公司未完成交付合格房屋的义务。金某公司辩称燃气是餐饮店铺的必备条件,对此本院认为,随着现代烹饪技术的发展,借助电力等手段进行烹饪已并不罕见,燃气已并非餐饮经营的必要条件,故即便涉案商铺系经营餐饮亦不能将接通燃气作为房屋适租的必要条件,且若金某公司认为其所经营的餐饮项目必须借助燃气经营应在选择租赁房屋时进行充分考虑,金某公司虽辩称某某公司在出租时承诺有燃气但未提交证据证明,某某公司亦不予认可,故对此辩称本院不予采信,综上,在因燃气接通而导致迟延开业的问题上某某公司不构成违约。

当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,金某公司确属欠付租金,并达到了某某公司可以解除合同的条件,故某某公司于2019年11月5日发送解除合同通知书的行为产生解除合同的效力,根据该通知书记载双方合同2019年11月6日解除。金某公司辩称其不是无故不支付租金,是在行使抗辩权,某某公司存在违约行为,对此本院认为,抗辩权的行使需与对方怠于履行的义务相对应,虽然金某公司因延迟开业与某某公司产生争议,但如上所论某某公司对于延迟开业不构成违约,金某公司在已经占有使用房屋并开业的情况下,不应再以拒付租金的形式行使抗辩权,金某公司辩称的广告牌位、24小时营业等问题假使存在亦不是其可以拒付租金的理由,故金某公司拒付租金行为不当,不能以此影响某某公司取得合同解除权。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实2019年6月1日涉案商铺已经开业,故某某公司要求金某公司支付2019年6月1日至2019年11月6日期间租金的诉讼请求于法有据,关于数额,根据某某公司测绘报告,涉案房屋建筑面积为288.94平方米,金某公司对该数据虽不认可,但亦不申请鉴定,本院以该数据作为计租标准,经计算2019年6月1日至2019年11月6日的租金数额为127894.47元。

关于恢复原状后返还房屋的诉讼请求,本案合同解除系因金某公司违约而导致,金某公司、蛙某某公司认可房屋实际是由蛙某某公司占有使用,故某某公司要求金某公司、蛙某某公司将房屋恢复原状的诉讼请求于法有据,本院予以支持,双方确认房屋交付时属于毛坯状态,故金某公司、蛙某某公司需将涉案房屋恢复至毛坯状态。

关于将注册地址、营业执照、卫生许可证迁出的诉讼请求,不属于人民法院受理范围,本院不予处理。

关于支付证照占用费的诉讼请求,根据合同约定金某公司应于合同解除后10日内到相关工商部门办理个体工商户注销登记或经营场所变更手续直至工商局受理蛙某某公司注销登记或经营场所变更手续之日止,本案中截至2021年4月14日谈话时涉案房屋内仍有蛙某某公司注册地址未迁出,按照合同约定金某公司应当支付证照占用费,某某公司主张自2019年11月21日起开始计算,诉求合理本院予以支持,关于截止时间,根据合同约定应计算至工商局受理蛙某某公司注销登记或经营场所变更手续之日止,故某某公司要求计算至将营业执照、卫生许可证件实际迁出之日止无事实依据,本院不予支持,本案证照使用费的截止时间计算至商局受理蛙某某公司注销登记或经营场所变更手续之日止,关于费用标准,合同约定为日租金标准,但该项约定实则为违约责任条款,作为证照使用费,该项约定标准过高,且金某公司申请予以调整,本院综合考虑某某公司的损失情况、本院支持房屋占有使用费的情况酌情确定2019年11月21日至2021年4月3日共计499天证照占用费为40371元,2021年4月4日至工商局受理蛙某某公司的变更申请之日按照每日405元支付。

关于房屋占有使用费,合同解除后,金某公司应及时将房屋内物品腾空并将房屋交还给某某公司,但金某公司未予腾退,且在本院第一次庭审时表示在纠纷解决之前拒绝腾退,后虽陈述搬离物品受到物业公司阻挠,对此某某公司解释称如果金某公司同意搬离物品可以向其申请,某某公司与其所授权的物业公司交涉后即可搬离,由此本院认定2020年11月12日之前金某公司及蛙某某公司未向本院提交证据证明欲搬离物品且受阻后向某某公司进行过交涉,故金某公司应支付2020年11月12日之前因未腾退房屋而产生的占有使用费,关于起算点,某某公司主张自2019年11月21日计算诉求合理,本院予以支持;2020年11月12日庭审时金某公司及蛙某某公司当庭表示同意搬离,但2020年11月25日时金某公司与蛙某某公司表示庭审之后腾退房屋受到物业公司阻拦,然该阻拦行为并非某某公司设置,金某公司与蛙某某公司亦未提供证据证明受到阻拦后向某某公司申请沟通协调而某某公司怠于沟通,故其搬离物品受阻的责任不应由某某公司承担,金某公司应持续支付未腾退房屋所产生的占有使用费。在此之后直至2021年4月3日金某公司、蛙某某公司仍未搬离物品,理由为未找到合适的物品存放地点,对此,金某公司、蛙某某公司实属扩大损失,应当自行承担不利后果,向某某公司支付占有使用费。关于具体费用标准,虽然金某公司在合同解除后未履行腾退义务,但因双方对于合同解除存在争议,且合同解除当日某某公司即对涉案房屋进行了断水、断电处理,金某公司不能按照合同约定用途使用房屋,不宜令其按照合同约定的租金标准支付占有使用费,故综合案件整体情况,本院酌情确定占有使用费按照合同约定的一半的标准交纳,数额为每日404.52元,经计算占有使用费总额为202529.68元。

关于金某公司的反诉请求,如上所述,本院认定某某公司具有解除合同的权利,且解除合同行为有效,本案合同已于2019年11月6日解除,故金某公司反诉要求确认解除行为无效、判令解除双方之间的房屋租赁合同的反诉请求无事实及法律依据,本院不予支持;关于赔偿可得利益、延迟开业期间员工工资损失、员工宿舍费损失的反诉请求,金某公司称因延迟开业给其造成了利润损失,根据本案证据可知某某公司确于2018年9月25日向金某公司发布交铺通知书,称于2018年12月28日开业,金某公司亦为店铺开业做了人员、装修等准备,然因燃气问题未如期开业,某某公司在2019年4月23日再次发送的开业通知称店铺已具备开业条件,于2019年6月1日计收租金,再结合金某公司提交的录音及某某公司陈述商场餐饮商户是在2019年4月23日给了燃气卡后陆续开业的事实,可知涉案商铺于2019年4月23日方具备开业条件,虽然租赁合同对开业时间进行了弹性约定,但某某公司两次通知开业时间不一致势必给金某公司造成开业准备上的损失,对此某某公司虽不构成违约但存在过错,对于金某公司由此产生的相应损失应该进行赔偿,对于金某公司主张的可得利益、延迟开业期间员工工资损失、员工宿舍费损失本院统一确定为经济损失,并根据金某公司提交的证据、合同履行情况酌情确定数额为100000元。关于退还履约保证金的反诉请求,金某公司未在合同解除后将蛙某某公司注册地址及时迁出已经构成违约,按照合同约定履约保证金不予退还,但若该违约责任条款与逾期未迁出证照支付相应占有使用费的条款并用,对金某公司而言违约责任过重,本院认为证照占用使用费已足以弥补逾期未迁证照的损失,且金某公司虽未如期交纳租金,但鉴于双方就租金交纳数额、赔偿损失等问题存在争议,且合同中对于某某公司的逾期交房责任未予约定,却对逾期付款责任予以约定,其权利义务责任不对等,不应严格按照合同约定扣留保证金,故在金某公司申请调整违约金的情况下,本院确定履约保证经应退还给金某公司,然根据合同约定,金某公司在欠付费用时,某某公司有权自履约保证金中划取,故本院确定履约保证金抵扣金某公司应支付给某某公司的租金,抵扣后金某公司需支付某某公司2019年6月1日至2019年11月6日的租金数额为52348.47元。关于装修押金,金某公司交纳给了北京某某惠信商业管理有限公司,即便该公司与某某公司之间存在业务等方面的关联,但不影响二者相互独立的主体地位,金某公司应向收费主体主张,在本案中要求退还于法无据,本院不予支持。关于赔偿装修费、消防费、违约金、食药监费的反诉请求,本案合同系因金某公司违约而解除,故对该项反诉请求本院不予支持。关于返还家具、餐桌、厨具等物品的反诉请求,因金某公司已于2021年4月3日自行将房屋腾退,故对该项反诉请求,本院不予支持。

综上所述,依照《最高人民法院关于适用合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、北京金某餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京某某商业地产有限公司2019年6月1日至2019年11月6日租金52348.47元、2019年11月21日至2021年4月3日房屋占有使用费202529.68元,以上共计254878.15元;

二、北京金某餐饮有限公司、北京蛙某某餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内将北京市房山区长阳镇起步区2号地03-2-16地块11#商业楼某某福茂4层4-10号恢复至毛坯状态;

三、北京金某餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京某某商业地产有限公司因证照未迁出产生的房屋占用费用(2019年11月21日至2021年4月3日为40371元,2021年4月4日起至工商管理部门受理北京蛙某某餐饮管理有限公司的变更申请之日止,按照每日405元计算);

四、北京某某商业地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京金某餐饮有限公司经济损失100000元;

五、驳回北京某某商业地产有限公司的其他诉讼请求;

六、驳回北京金某餐饮有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10571元,由北京某某商业地产有限公司负担8414元(已交纳),由北京金某餐饮有限公司负担2157元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费5315元,由北京金某餐饮有限公司负担3990元(已交纳);由北京某某商业地产有限公司负担1361元(于本判决生效后七日内交纳)

二〇二一年五月十一日

 

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