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开发商未按照合同约定装修标准交付房屋,应承担哪些违约责任?

房产纠纷 11个月前 (06-02) 浏览 55

湖北省宜昌市夷陵区人民法院

民 事 判 决 书

原告刘某某、张某某与被告宜昌德某房地产开发有限公司(以下简称德某房地产公司)商品房买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月18日立案后,依法适用简易程序,于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘某某、张某某的委托诉讼代理人覃小渔、被告德某房地产公司委托诉讼代理人冯树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某、张某某向本院提起的诉讼请求:1、请求判令被告赔偿原告实际装修价值与约定装修价值(1500元/平方米)的差价140038.893元;2、判令被告向原告支付装修费总额30%的违约金64561.5元;3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年12月28日签订《宜昌碧桂园城央壹品认购书》,载明乙方(原告)向甲方(被告)认购物业东城城乡统筹发展试验区黄金卡社区居委会宜昌碧桂园城央壹品9号楼1单元011701(9号楼1单元1701)(YJ140T型)洋房,甲方(被告)在乙方(原告)认购该物业前,已告知乙方(原告)该物业虽毛坯出售,但由德某房地产公司统一进行装修后交给乙方(原告),乙方(原告)应付的装修费为人民币215205元。故乙方(原告)自愿同意:在本认购书约定的合同文件签署之日,乙方(原告)应同时与德某房地产公司签署《委托装修合同》。乙方(原告)拒绝签署的,甲方(被告)有权将认购物业另行出售,并不予返还乙方(原告)已付的认购定金。2019年1月5日,原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》和《委托装修合同》。《宜昌市商品房买卖合同》约定,被告向原告出售其开发建设的商品房碧桂园城央壹品9号楼1单元17层011701号房,该商品房合同约定建筑面积143.47平方米,其中:套内建筑面积114.81平方米,分摊共有建筑面积28.66平方米。该商品房为【装修房】,该房屋装修标准不超过1500元/平方米,具体由双方另行约定。《委托装修合同》确定,乙方(被告)按本合同附件一《装修内容和设备标准》及附件三《装修合同图》对该房屋进行装修装饰,甲方(原告)应向乙方(被告)支付的装修费为人民币215205元,即被告提供的房屋精装修的计价方式为原告购买商品房的建筑面积乘以装修单价(1500元/平方米)(143.47㎡×1500元/㎡=215205元),被告应按每平方米造价1500元进行装修。原告依约向被告支付全部装修费并已收房,但验房后发现房屋实际装修单价与被告在《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》中约定的1500元/平方米的装修标准存在巨大差距。肉眼可见,包括但不限于对房屋未进行任何装修改造;墙面、地砖、卫生间瓷砖多处空鼓,门框与墙体之间存在明显裂缝;房内飘窗台面部分突出程度不一,与墙体连接阴角处有明显缝隙;使用灯具非吸顶灯而是裸露在外的灯泡;特别是客厅新风系统,被告移花接木,以“通风系统”当“新风系统”,被告安装的是按压式塑料通风口构成的通风系统,与普通通风口无差别,而新风系统是由送风系统和排风系统组成的一套独立空气处理系统,具有净化、富氧、除醛、除湿等功能。原告于2020年8月26日委托湖北诚信工程咨询有限公司对案涉商品房进行装修造价鉴定,鉴定意见:宜昌碧桂园城央壹品商品房精装修装修价格按各户购房面积计算平均价为654.7元/平方米。通过计算确定案涉商品房的实际装修价值仅75166.107元,计价方式为原告购买商品房的套内建筑面积乘以实际装修单价(654.7元/平方米)(114.81㎡×654.7元/㎡=75166.107元),28.66㎡的分摊共有建筑面积不属于《委托装修合同》附件一<装修内容和设备标准>约定的装修范围,原告无需向被告支付该部分面积的装修费。被告在《宜昌碧桂园城央壹品认购书》中强行要求原告必须将购买的商品房交由其统一进行装修,否则另行出售原告认购的物业,且不予返还原告已付的认购定金,严重违背了平等原则。被告以1500元/平方米的装修标准向原告收取案涉商品房装修费215205元,但交付原告的商品房装修标准却低于约定装修标准的一半,严重违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,被告应赔偿原告实际装修价值与约定装修价值的差价人民币140038.893元,并根据公平原则,按照《委托装修合同》被告对原告违约责任的约定,向原告支付装修费用总额30%的违约金。综上所述,为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,请求依法支持原告全部诉请。

原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据:

证据一:原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告复印件。拟证明原、被告诉讼主体适格。

证据二:原、被告签订的《宜昌碧桂园城央壹品认购书》复印件(碧桂园认购字第YCYLSF20180669号)、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》复印件(合同编号:1109129)、原、被告签订的《委托装修合同》复印件。拟证明:1、被告强行要求原告必须将案涉商品房交由其统一进行装修的事实;2、合同约定案涉商品房的装修标准为1500元/平方米;3、原告应向被告支付装修费人民币215205元。

证据三:《关于宜昌碧桂园城央壹品商品房精装修装修造价的工程造价鉴定意见书》复印件(诚信工鉴字[2020]YC052号)、证人戴某、周某证言。拟证明案涉商品房实际装修单价为654.7元/平方米。

证据四:碧桂园集团通用机打收据复印件、湖北增值税普通发票复印件。拟证明原告已依约向被告支付全部装修费。

证据五:宜昌市三峡公证处出具的公证书复印件。拟证明湖北诚信工程咨询有限公司作出工程造价鉴定意见书的6套涉诉房屋系公证处从100套房屋中随机抽取,并已进行证据保全。

证据六:江门市金羚排气扇制造有限公司企业信用信息公示报告复印件、格力品牌新风除霾机介绍单复印件、德国威能品牌新风系统介绍单复印件、被告安装在已证据保全的涉诉房屋9-1-1701中新风系统的进风口和出风口现场图片复印件。拟证明被告向原告承诺安装客厅新风系统,但实际装修状况与双方约定严重不符,被告违约的事实。

证据七:类案检索报告。拟证明原告诉被告合同纠纷案与黎劲涛诉佛山市高明富逸湾实业开发有限公司商品房预售合同纠纷案、郑梅诉富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案等属类案。

被告德某房地产公司辩称,第一、装修款是双方约定的案涉商品房总价款组成部分,只不过是以装修费名义支付,并非是对应案涉商品房实际装修价格。因此,原告诉请答辩人返还约定装修款与实际装修价格的价差,不仅有违诚实信用原则,也缺乏事实和法律依据,其诉请应依法驳回。证据和理由如下:1.《商品房买卖合同》第六条约定的单价仅为毛坯房单价和总价;第三条约定交付的房屋是装修房而非毛坯房,《委托装修合同》第二条第2项约定“甲乙双方一致确认,本条约定的装修价款为固定总价款,甲乙双方不因该房屋买卖合同约定的面积与产权登记面积存在差异办理退款手续”、第七条第1项约定“甲方明确知悉本合同第一条约定的委托乙方对该商品房进行装修的内容和标准,自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给乙方作为装修对价,甲方对此没有异议”、第七条第4项约定“本合同生效后,如买卖合同因法定或约定解除的,本合同于买卖合同解除的同时解除”,前述内容表明,双方约定的房屋总价款即实际成交价格为《委托装修合同》约定装修款与《商品房买卖合同》约定毛坯价之和,装修款是房屋总价的组成部分而非对应案涉商品房的实际装修价格。2.原告在《承诺书》中明确表示,“本人购买该商品房前经贵司告知已充分知悉,因当地政府限价的原因,买卖合同约定的房价款明显低于甲乙双方对该商品房达成的实际交易价格,故为实现本人购买该商品房目的,本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分,并以装修费名义支付,即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后,不就该商品房的任何价格问题(包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费)向贵司主张任何权利或其他要求”。《承诺书》内容表明,原告对于约定装修费属于房屋总价款组成部分的事实是明知的。故原告的诉请违反诚实信用原则。3.通过《商品房买卖合同》《委托装修合同》对商品房进行拆分销售是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,依法有效。合同的效力在贵院(2020)鄂0506民初615号、617号、618号民事判决中已经得到确认,本案应予遵循。第二、原告在其诉状诉称的装修质量问题属于另一种法律关系,与原告的诉讼请求并无关联,既非本案的审理范围,也非本案中能够解决的问题。理由如下:《委托装修合同》第四条约定“该房屋的装修在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题,甲方有权要求保修或修复,乙方应承担保修、修复责任”;《委托装修合同》附件二质量保证书备注(1)约定“保修期内,在正常使用情况下,发生上述项目的质量问题,由出卖人负责保修”,根据前述约定,若确实存在装修质量问题且出卖人又拒绝履行保修义务的情况,原告可另行起诉主张权利。综上,应驳回原告诉讼请求。

被告德某房地产公司为支持其答辩意见,向本院提交如下证据:

证据一:被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明被告的公司登记信息及法定代表人身份。

证据二:《商品房买卖合同》、《委托装修合同》。拟证明商品房买卖合同约定交付的标的物为商品房装修房而非毛坯房,商品房买卖合同约定的价款仅为商品房毛坯房价款;《委托装修合同》依附于《商品房买卖合同》不能独立存在;约定的装修金额为固定总价款系商品房装修对价而非是对应商品房的实际装修价格;原被告均同意不因约定面积与产权登记面积存在差异而补或退装修款;

证据三:《承诺书》。拟证明双方约定的案涉商品房实际成交价格为《商品房买卖合同》约定的毛坯房价格与《委托装修合同》约定的装修款金额之和;原告为实现购房目的,将部分购房款以装修费的名义支付给被告;原告承诺不就案涉商品房的装修价值低于合同约定的装修费向被告主张任何权力,原告诉请被告返还约定装修款与实际装修价格的价差是缺乏诚信的行为,有违诚实信用原则。

证据四:夷陵区商品住房销售价格备案表。拟证明对商品房总价款进行拆分销售取得了主管部门备案许可。

证据五:宜昌市夷陵区人民法院(2020)鄂0506民初615号、617号、618号民事判决书。拟证明生效判决认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》《委托装修合同》,系双方当事人真实意思表示,且无违反法律、行政法规强制执行规定情形,属有效合同,对当事人具有法律约束力;生效判决支持了被告要求业主支付约定装修款的诉讼请求,若本案支持原告诉讼请求,将导致同一法院的判决冲突。

证据六:最高院关于统一法律适用加强类案检索指导意见(试行)。拟证明原告在本案中主张的(2017)苏01民再1号、3号至19号判决属于其他地方法院的判决,不属于应当进行类案检索的范围,本案无适用参考性。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交证据质证意见:对于原告提交的证据的真实性,被告不持异议,但被告对原告提交的证据二、证据三证明目的不予认可;被告对原告提交的证据四、证据五请求法庭根据相关证据材料进行审核认定;被告对原告提交的证据六的合法性及证明目的不予认可;被告对原告提交的证据七证明目的不予认可。原告对被告提交证据质证意见:对于被告提交的证据一无异议;对被告提交证据二证明目的有异议;对证据三真实性、合法性、关联性均有异议,属于无效的格式条款;对被告提交的证据四证明目的有异议;对证据五、证据六关联性有异议。本院审查认为,对原被告所提交的证据的真实性均可以认定,但对证据能否证明各自所主张的证明目的,本院根据证据规则在案件事实及本院认为进行综合认定。

综上,对于本案的事实和证据,本院认定如下:

(一)原告(乙方)与被告(甲方)于2018年12月28日签订《宜昌碧桂园城央壹品认购书》(碧桂园认购字第YCYLSF20180669号),载明乙方向甲方认购物业东城城乡统筹发展试验区黄金卡社区居委会宜昌碧桂园城央壹品9号楼1单元011701(9号楼1单元1701)(YJ140T型)洋房,认购价918238元,甲方在乙方认购该物业前,已告知乙方该物业虽毛坯出售,但由德某房地产公司统一进行装修后交给乙方,乙方应付的装修费为人民币215205元。故乙方自愿同意:在本认购书约定的合同文件签署之日,乙方应同时与德某房地产公司签署《委托装修合同》。乙方(原告)拒绝签署的,甲方(被告)有权将认购物业另行出售,并不予返还乙方(原告)已付的认购定金。

(二)2018年12月28日,原告作为买受人,被告德某房地产公司作为出卖人,签订了《宜昌市商品房买卖合同》,约定买受人购买出卖人开发建设的位于夷陵区东城试验区黄金卡社区碧桂园城央壹品9号楼1单元17层011701房,房屋建筑面积143.47㎡、套内面积114.81㎡、分摊共有建筑面积28.66㎡、该商品房为装修房该房屋装修标准不超过1500元/平方米、每平方米单价6400.21元,总金额918238元(不含装修款),房屋交付时间为2020年5月5日前。该合同还约定了其他责任条款。同日,刘某某、张某某作为甲方,德某房地产公司作为乙方,签订《委托装修合同》,该合同第一条约定:甲乙双方一致同意甲方委托乙方对宜昌碧桂园城央壹品9号楼1单元011701商品房一套进行装修,并一致确认乙方按本合同附件一《装修内容和设备标准》及附件三《装修合同图》对该房屋进行装修装饰。第二条约定:甲方向乙方支付装修费为人民币215205元;甲乙双方一致确认,本条约定的装修价款为固定总价款,甲乙双方一致同意不因该房屋买卖合同约定的面积与产权登记面积存在差异办理退补差手续;本合同签订时,甲方已充分了解装修费用及装修内容,对本合同约定的装修标准、用材及设备等表示认可,乙方寻找本合同附件一约定的装修标准完成装修并交付。第七条约定:甲方明确知悉本合同第一条约定的委托乙方对该商品房进行装修的内容和标准,自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给乙方作为装修对价,甲方对此没有异议。

在合同签订时,原告给被告出具了《承诺书》,承诺:本人与贵司于2018年12月28日签署《商品房买卖合同》及附件、附录,本人同时签署该商品房《委托装修合同》。本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉:因当地政府限价原因,买卖合同约定的总房价款明显低于甲乙双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的,本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分,并以装修费名义进行支付,即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后,不就该商品房的任何价格问题(包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费)向贵司主张任何权利或者其他要求。在《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》签订后,原告支付了购房款和装修款。

(三)2020年7月,案涉房屋已交付。原告认为所购买装修造价低于1500元/平方米,原告等100户业主委托湖北诚信工程咨询有限公司对宜昌碧桂园城央壹品商品房精装修装修造价进行了鉴定,湖北诚信工程咨询有限公司出具了诚信工鉴字【2020】YC052号《工程造价鉴定意见书》,鉴定意见:宜昌碧桂园城央商品房精装修装修价格按各户购房面积计算平均价为654.7元/平方米。

本院认为,原告刘某某、张某某与被告德某房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》均系双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。刘某某、张某某与德某房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》,约定该商品房为装修房,该房屋装修标准不超过1500元/平方米,具体由双方另行约定。进而双方在同日签订《委托装修合同》,对刘某某、张某某所购房屋的装饰、设计标准进行了具体约定,《委托装修合同》是《宜昌市商品房买卖合同》的补充协议,是对《宜昌市商品房买卖合同》的补充。《委托装修合同》中约定的装修价款为“固定总价款”实际属于精装修房屋价款的一部分。同时原告给德某房地产公司《承诺书》亦明确载明:“该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后,不就该商品房的任何价格问题(包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费)向贵司主张任何权利或者其他要求”。可见,原告购房时已知晓并接受购买的系精装修房屋、购房款分两部分支付的事实,对房屋的装修标准也予认可。原告主张德某房地产公司未能按照合同约定的标准交付房屋,应按鉴定结论退赔。原告提交的证据并不足以证明其主张,即便《委托装修合同》约定的固定总价超出合同约定及实际装修标准的价值,基于《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》的整体性,亦应当认定该固定总价款系涉案精装修商品房价款的一部分,如房屋装修存在质量问题,原告可以根据实际情况要求德某房地产公司采取整改、修复等方式解决质量问题,而非径自要求按照鉴定结论退赔。故对原告的诉讼请求,本院不予支持。

综上,原告提出的德某房地产公司装修价款与实际装修标准不符,请求赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下:

驳回原告刘某某、张某某的全部诉讼请求。

案件受理费4370元,减半收取2185元,由原告刘某某、张某某承担。

二O二一年四月十二日

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