房屋质量问题如何处理？入住后出现裂缝维修难，责任谁来承担？

购房者在交房时可能未察觉房屋存在质量问题，但入住后却频频遭遇困扰。面对房屋质量问题，究竟该如何处理？责任又该由谁承担？这成为许多业主关心和头疼的问题。以下通过一个真实案例，来探讨相关情况。

陈先生在入住新家不到一个月时，就发现刚装修完毕的餐厅天花板出现严重开裂，甚至有部分下坠。他随即联系小区物业，经鉴定确认是顶棚抹灰层脱落所致，施工人员随后进行了修复。然而，问题并未就此结束。今年年初，他的客厅天花板也出现了类似情况，且比之前更为严重。陈先生再次向物业申请维修，却被告知“已过保修期”，拒绝承担维修责任。

“他们说交房时签了合同，规定了保修期限，过了时间就只能自己解决。”陈先生表示，许多购房者在交房时缺乏验房意识，对房屋质量及保修责任等问题也未引起足够重视，没想到入住后问题频发。他虽对物业的处理方式感到无奈，但仍心存疑问：“现在家里人都住进来了，我实在没时间再等。如果天花板突然脱落，造成人身伤害或财产损失，责任到底该谁来承担？”

面对陈先生的困惑，施工方则以“保修期已过”为由，表示不再负责。对此，律师指出，根据相关法律规定，在保修期内出现房屋质量问题，开发商应承担维修责任，并对因此造成的损失进行赔偿。一旦超过保修期，业主可自行聘请维修人员或要求物业提供特约服务进行维修，维修费用可由开发商承担。

对于涉及大修、中修、更新或改造的情况，业主还需使用房屋专项维修资金。若问题涉及主体结构，经工程质量检测机构鉴定确认存在质量问题，业主有权要求退房。若因此造成人身或财产损失，也可依法向开发商主张赔偿，包括装修费用等。

此外，根据相关规定，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两份文件是商品房购销合同的重要补充，其中保修期限可由双方协商约定。法律规定了最低保修年限，购房者可根据实际情况与开发商协商延长某些部位的保修时间。

尤其对于购买“尾房”的业主，更应特别注意明确保修期限的起始日期，以保障自身合法权益。