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住宅维修基金由谁管理,住宅维修基金怎么使用?

房产纠纷 11个月前 (06-03) 浏览 27

住宅维修基金怎么使用?小区改造消控设施,500多户业主反对提取公共维修基金,小区住宅的“养老钱”到底该怎么用?住宅维修基金由谁来管理?房管部门针对公共维修基金的使用一一答疑解惑。

小区改造公用设施,物业擅自使用维修基金

家住拱北小区蚕花园的姜先生说,物业公司在没有告知业主的情况下,提取了业主的公共维修基金,用于改造消控设施。

“消控设施不是应该由小区经营收入支出吗?而且听说这套消控设施不仅仅是小区业主使用,还包括了小区周边的公交站点、超市和农贸市场。”姜先生担心的是,改造费用不菲,如果挪用了公共维修基金,那真到了房子出问题的时候,会不会钱已经不够用了?

公共维修基金是房子的养老钱,这一点很多业主都有共识。所以,一旦这笔养老钱有任何风吹草动,都会触动业主敏感的神经。那么,蚕花园的消控设施到底属不属于维修基金适用范畴,提取过程到底合不合程序?

500多户业主反对提取公共维修基金

拱北小区蚕花园,总共有60幢居民楼,19幢是小高层和高层。这19幢楼本来是装有消控设施的,但消防部门在检查中发现,许多消防设施都已失灵。于是,小区物业开始着手改造消控设施,而费用从公共维修基金中提取。对此,绝大多数业主却并不知情。

“改造消控设施,对小区来说,是一件好事。但是如果要提取公共维修基金,至少应该先知会广大业主一声。”姜先生说,“物业如此行事,不禁让人怀疑,房屋维修基金的提取是不是真正合法合理的?”

更让业主们不解的是,业委会在2009年曾与物业公司签订过一份合同,其中第5条显示:所有公用部位、公用设施、设备的维护费用与年检费用(含公用安全消防设施、设备的各项费用)在经营收入中列支。“就凭这一条,我们业主就有权要求停止使用房屋公共维修基金。”一位业主气愤地说。并且,还有业主提出,改造后的消控中心不只小区业主使用,周边的公交站点、超市和农贸市场也都是受益者。既然如此,改造经费由小区公共维修基金来支付,未免有点说不过去。

近日,小区500多户业主联名,找业委会、社区和街道问询此事,但对方都没有给出令人满意的答复。

物业公司称提取维修基金完全符合程序

据了解,物业公司动用公共维修基金,是经过业委会同意的。昨天下午,记者先找到了小区业委会。业委会丁副主任告诉记者,业委会内部对于动用公共维修基金改造消控设施一事,也有分歧,但是最后的意见还是同意提取。

随后,记者又找到小区的怡苑物业。物业张主任坦言:“大多数业主没有同意,这的确是事实。但我们动用这笔资金的过程,是经过了质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会(社区居委会)书面同意的,所以程序上没有任何问题。”

他特意拿出一份《市房管局关于杭州市专项维修资金使用管理补充规定的通知》,其中有这样一段话:电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备的维修、更新和改造,经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会(社区居委会)书面同意后,可直接申请使用专项维修资金。

张主任最后解释说:“有一点业主们可以完全放心,用于小区的消控改造经费,由小区的公共维修基金承担,而小区周边消控设施的改造,是由其他单位承担,绝对不会用到小区的维修基金。”

管理部门和法律人士提醒

有些业主认为动用公共维修基金,一定要有2/3业主同意的书面文件,因此常常发生误会和矛盾。其实像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造,可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认,及业委会书面同意后,可以直接申请使用物业维修基金。

律师认为蚕花园小区走的,就是简易程序,而根据受益群体,对维修款进行按比例分配,也是相关法律法规允许的。另外,房屋出现漏水,需要动用公共维修基金,业主们意见常常不统一,达不到专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上,且占专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意的要求。可以考虑使用小区的营业性收入,并且加强业委会和业主之间的沟通,相互体谅。

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