住宅维修基金由谁管理，住宅维修基金怎么使用？

住宅维修基金怎么使用？小区改造消控设施，500多户业主反对提取公共维修基金，小区住宅的“养老钱”到底该怎么用？住宅维修基金由谁来管理？房管部门针对公共维修基金的使用一一答疑解惑。

小区改造公用设施，物业擅自使用维修基金

家住拱北小区蚕花园的姜先生说，物业公司在没有告知业主的情况下，提取了业主的公共维修基金，用于改造消控设施。

“消控设施不是应该由小区经营收入支出吗？而且听说这套消控设施不仅仅是小区业主使用，还包括了小区周边的公交站点、超市和农贸市场。”姜先生担心的是，改造费用不菲，如果挪用了公共维修基金，那真到了房子出问题的时候，会不会钱已经不够用了？

公共维修基金是房子的养老钱，这一点很多业主都有共识。所以，一旦这笔养老钱有任何风吹草动，都会触动业主敏感的神经。那么，蚕花园的消控设施到底属不属于维修基金适用范畴，提取过程到底合不合程序？

500多户业主反对提取公共维修基金

拱北小区蚕花园，总共有60幢居民楼，19幢是小高层和高层。这19幢楼本来是装有消控设施的，但消防部门在检查中发现，许多消防设施都已失灵。于是，小区物业开始着手改造消控设施，而费用从公共维修基金中提取。对此，绝大多数业主却并不知情。

“改造消控设施，对小区来说，是一件好事。但是如果要提取公共维修基金，至少应该先知会广大业主一声。”姜先生说，“物业如此行事，不禁让人怀疑，房屋维修基金的提取是不是真正合法合理的？”

更让业主们不解的是，业委会在2009年曾与物业公司签订过一份合同，其中第5条显示：所有公用部位、公用设施、设备的维护费用与年检费用(含公用安全消防设施、设备的各项费用)在经营收入中列支。“就凭这一条，我们业主就有权要求停止使用房屋公共维修基金。”一位业主气愤地说。并且，还有业主提出，改造后的消控中心不只小区业主使用，周边的公交站点、超市和农贸市场也都是受益者。既然如此，改造经费由小区公共维修基金来支付，未免有点说不过去。

近日，小区500多户业主联名，找业委会、社区和街道问询此事，但对方都没有给出令人满意的答复。

物业公司称提取维修基金完全符合程序

据了解，物业公司动用公共维修基金，是经过业委会同意的。昨天下午，记者先找到了小区业委会。业委会丁副主任告诉记者，业委会内部对于动用公共维修基金改造消控设施一事，也有分歧，但是最后的意见还是同意提取。

随后，记者又找到小区的怡苑物业。物业张主任坦言：“大多数业主没有同意，这的确是事实。但我们动用这笔资金的过程，是经过了质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会(社区居委会)书面同意的，所以程序上没有任何问题。”

他特意拿出一份《市房管局关于杭州市专项维修资金使用管理补充规定的通知》，其中有这样一段话：电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备的维修、更新和改造，经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会(社区居委会)书面同意后，可直接申请使用专项维修资金。

张主任最后解释说：“有一点业主们可以完全放心，用于小区的消控改造经费，由小区的公共维修基金承担，而小区周边消控设施的改造，是由其他单位承担，绝对不会用到小区的维修基金。”

管理部门和法律人士提醒

有些业主认为动用公共维修基金，一定要有2/3业主同意的书面文件，因此常常发生误会和矛盾。其实像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认，及业委会书面同意后，可以直接申请使用物业维修基金。

律师认为蚕花园小区走的，就是简易程序，而根据受益群体，对维修款进行按比例分配，也是相关法律法规允许的。另外，房屋出现漏水，需要动用公共维修基金，业主们意见常常不统一，达不到专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上，且占专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意的要求。可以考虑使用小区的营业性收入，并且加强业委会和业主之间的沟通，相互体谅。