售楼书是否具有合同效力？购房者维权案例解析

商品房售楼书是房地产开发商或销售公司为吸引购房者而制作的宣传资料，通常在房屋尚未建成、处于预售阶段时对外发布。它通过图文并茂的形式，向不特定公众展示楼盘的环境、配套设施、设计理念等信息，旨在提升项目的吸引力。然而，售楼书中的内容是否具有法律约束力，常常成为购房者与开发商之间争议的焦点。

以阿豪的购房经历为例，他被售楼书上描绘的“法国风情”所吸引，包括“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等极具画面感的描述，以及“24小时供应热水，每户都在户外设置独立的水、电、煤气及热水表”等具体承诺。这些内容让他对小区的品质充满期待，最终促使其与开发商签订商品房预售合同。为了确保售楼书中的承诺能够得到落实，阿豪还与开发商签订了一份补充条款，明确要求交付的房屋必须与楼书说明一致，否则有权追究责任。

然而，交房后，阿豪却感到失望。他发现原本承诺的三表（水、电、煤气及热水表）中，有三个已安装在室内，与售楼书中的描述不符。此外，他期待的“法国风情”环境和配套设施也未见踪影，甚至连宣传中的“前庭广场”也变成了嘈杂且不便通行的区域。阿豪认为开发商存在违约行为，遂向法院提起诉讼，要求将三表移装至户外，并补齐楼书中提及的配套设施，同时要求支付违约金。

开发商则辩称，他们从未发布过所谓的“楼书”，阿豪所指的印刷品只是广告宣传材料，不能作为合同依据。此外，他们声称在阿豪进户时已书面通知三表安装在室内。一审法院采纳了开发商的观点，认为售楼书不构成合同内容，判决其不承担违约责任。阿豪不服，向市二中院提起上诉。

市二中院在审理中指出，售楼书虽然没有明确标注为“楼书说明”，但其内容完整地描述了小区的环境和设施，具有合同性质。从交易习惯和诚实信用原则来看，购房者在购房过程中将售楼书视为合同内容并据此做出购买决定，是合理且常见的做法。因此，法院认定该印刷品即为双方补充条款中所指的“楼书说明”，开发商未能履行相关承诺，构成违约，应承担相应责任。

不过，法院也指出，阿豪主张的小区环境与广告不符，因双方未就环境效果的具体标准达成一致，故未能支持其全部诉求。最终，法院酌情判决开发商赔偿部分损失。

法律人士提醒购房者，若对售楼书中的内容满意并以此作为购房依据，应在签订购房合同时将相关内容明确写入合同，以避免交房时因缺乏书面约定而陷入维权困境。根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，如果售楼广告或宣传资料对小区规划范围内的房屋及其相关设施作出具体明确的说明或允诺，并对合同订立及价格产生重大影响，该内容将被视为合同的一部分，具有法律效力。因此，购房者应提高警惕，将售楼书中的关键信息纳入合同，确保自身权益不受侵害。