商品房面积误差如何处理？开发商是否需承担差价及违约责任？

商品房买卖过程中，面积误差是常见的开发商违约情形。那么，当出现面积误差时，应该如何处理？如果合同中已约定“面积据实结算”，买受人是否还能要求开发商承担违约责任？面积差价又该由谁来承担？下面通过一个案例进行说明。

2008年，万某购买了某开发商开发的一套复式商品房，并签订了商品房预售合同。合同约定，该房屋位于六、七层，为四室两厅两卫结构，建筑面积为181.24平方米，层高2.9米，房款按建筑面积计算，每平方米1272.15元，总价230000元。万某在签订合同时已依约支付了全部房款。然而，交房后万某发现房屋实际交付情况与合同约定存在较大差异：少了一间卧室，七层的净高仅为2.7米，且经房管局测量，实际建筑面积仅为160.02平方米。双方协商后，开发商将隔壁一套房的一间卧室改建给了万某，万某表示同意继续履行合同。但关于层高补偿和面积误差的处理，双方始终未能达成一致，万某遂将开发商诉至法院，要求其双倍返还差额房款，并因层高不足赔偿损失10万元。

一审法院审理后认为，开发商交付的房屋建筑面积仅为160.02平方米，比合同约定的181.24平方米少了21.22平方米，面积误差比绝对值为11.7%，远超3%的合理范围，开发商在主观上存在过错。尽管合同中约定“按实结算”，即“款多退少补”，但法院指出该条款属于开发商提供的格式条款，且仅说明了“按实结算”，并未明确约定面积误差比例及处理方式，因此该条款不能视为对误差处理的另行约定，应属无效。据此，法院判决开发商双倍返还万某购房款差额，并赔偿相应的利息损失，共计47500余元。

此外，法院还指出，根据建筑行业的标准，房屋的层高是指上下两层楼面之间的垂直距离，即层高=净高+楼板厚度。因此，万某认为七层实际净高不足而要求赔偿，属于对层高定义的理解错误，缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，若房屋实际面积与合同约定不符，且误差比绝对值超过3%，买受人有权要求解除合同、返还已付房款及利息。若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，误差比在3%以内的部分由买受人补足房款，超过部分由开发商承担；若实际面积小于约定面积，误差比在3%以内的部分由开发商返还房款及利息，超过部分则需双倍返还。

本案中，因面积误差比超过3%，法院支持了万某要求开发商返还房款差额并支付相应利息的请求，但驳回了其关于层高不足的赔偿主张。最终，开发商需向万某返还购房款47000余元，并支付500余元的利息。