开发商逾期办证,违约金如何计算?

沈阳经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告王某、马某某与被告沈阳发展北某教育科学园有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王某、马某某委托诉讼代理人王某君，被告沈阳发展北某教育科学园有限公司委托诉讼代理人郭程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付位于沈阳经济技术开发区房屋2018年12月25日至2020年9月17日期间的逾期办证违约金2605.8元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告购买被告所售房屋并签订购买合同。合同中约定被告应在交房使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。按照购房合同中第十五条关于产权登记的约定，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。故要求被告按照购房合同约定赔付原告违约金，此日期后未办理产生的违约金另行追诉。

被告辩称，诉争住宅一楼为商业网点，业主入住后私搭滥建（将室内原有一层变为二层、三层等），导致全楼违反消防验收标准。被告多次要求业主整改，恢复原有房屋状态，但至今未予恢复，消防局也因此未对全楼消防验收，导致被告无法办理房屋的权属证书。因此原告现未取得房屋权属证书并非被告违约行为导致的，被告对此没有过错，不应支付逾期办证违约金，应依法驳回原告诉讼请求。

经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，房屋总价412,311元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之壹的违约金，合同继续履行”。

另查明，被告于2015年11月2日向原告交付了房屋，但原告未能在《商品房买卖合同》约定期限内取得房地产权属证书。

再查明，原告曾向本院起诉被告主张违约金，经本院调解，双方协议被告支付原告2016年11月17日至2018年12月28日期间的逾期办证违约金。

以上事实的认定，有《商品房买卖合同》、准入通知书及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定为合法、有效，该合同对签订双方均具有法律约束力。原、被告双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告应按照《商品房买卖合同》之约定，在房屋交付后的365日内，即2016年11月2日前，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》之约定，违约期限自2018年12月29日至2020年9月17日，共计629天，故对于原告主张被告支付违约金中合理部分2593.44元，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：

被告沈阳发展北某教育科学园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王某、马某某违约金2593.44元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告沈阳发展北某教育科学园有限公司负担。

本判决为终审判决。

二〇二一年四月九日

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。