开发商逾期办证违约金计算标准及案例解析

沈阳经济技术开发区人民法院
民事判决书

原告王某、马某某，被告沈阳发展北某教育科学园有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王某、马某某的委托诉讼代理人王某君，被告沈阳发展北某教育科学园有限公司的委托诉讼代理人郭程程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付位于沈阳经济技术开发区房屋自2018年12月25日至2020年9月17日期间的逾期办证违约金2605.8元；2、被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，房屋总价为412,311元。合同第十五条约定，被告应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因被告责任导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应按日向原告支付已付房价款的十万分之一作为违约金。原告已就此前逾期办证违约金问题向本院提起诉讼，经调解，双方达成协议，被告已支付2016年11月17日至2018年12月28日期间的违约金。现原告主张2018年12月25日至2020年9月17日期间的违约金，要求被告继续履行合同义务并支付相应违约金。

被告辩称：诉争房屋位于一楼，原为商业网点，原告在入住后擅自进行私搭滥建，将一层改造成二层、三层等，导致整栋楼违反消防验收标准。被告多次要求原告整改并恢复原状，但原告至今未予配合，致使消防验收未能通过，进而导致无法办理房屋权属证书。因此，原告未能取得权属证书并非因被告违约所致，被告不存在过错，不应承担违约责任，请求依法驳回原告诉讼请求。

经审理查明，原、被告于签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，房屋总价为412,311元。合同第十五条明确约定，被告应在房屋交付使用后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因被告原因导致原告未能在规定期限内取得权属证书，被告应按日支付已付房价款的十万分之一作为违约金。

被告于2015年11月2日向原告交付房屋，但原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书。此外，原告曾就此前逾期办证问题向本院提起诉讼，经调解，双方达成协议，被告已支付2016年11月17日至2018年12月28日期间的违约金。

上述事实有《商品房买卖合同》、准入通知书及庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，被告应在房屋交付后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。现因被告原因导致原告未能在约定期限内取得权属证书，被告应承担相应的违约责任。

原告主张的违约金计算期间为2018年12月29日至2020年9月17日，共计629天。根据合同约定，被告应按日支付已付房价款的十万分之一作为违约金，经核算，合理部分为2593.44元，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

被告沈阳发展北某教育科学园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王某、马某某违约金2593.44元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告沈阳发展北某教育科学园有限公司负担。

本判决为终审判决。

二〇二一年四月九日

本案判决所依据的相关法律条文如下：

1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。